Lagerung von Getreide und Bau von Silos in der Ukraine
Einleitung
1. Regeln für die Lagerung von Getreide in der Ukraine
2. Kauf von Silos
3. Bau von Silos
Infolge der Aggression der Russischen Föderation, der großflächigen Zerstörung der landwirtschaftlichen Infrastruktur und der langen Seeblockade von ukrainischen Häfen ist die Frage der Lagerung von Getreide in der Ukraine äußerst dringend geworden. Dies liegt vor allem an der Notwendigkeit, große Mengen sowohl des angesammelten Getreides aus der vergangenen Ernte, als auch des Getreides aus der Ernte 2022 zu lagern. Prognosen zufolge kann der Mangel an Kapazitäten für die Lagerung von Getreide in der Ukraine bis Oktober 2022 10 bis 15 Mio. t erreichen.
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Die notwendige Wiederherstellung der Infrastruktur von Getreidelagern und die wachsende Nachfrage nach ihren Dienstleistungen schaffen Möglichkeiten für eine intensive Entwicklung dieser Branche. Um effektiv in die Lagerung von Getreide und den Bau von eigenen Silos zu investieren, ist es wichtig, von den grundlegenden rechtlichen Bedingungen für solche Investitionen in der Ukraine Verständnis zu haben.
1. Regeln für die Lagerung von Getreide in der Ukraine
Das zentrale Gesetz, das die Grundregeln für die Lagerung von Getreide in der Ukraine bestimmt, ist das ukrainische Gesetz über Getreide und den Getreidemarkt in der Ukraine. Einer speziellen Regelung unterliegen auch Fragen des Dokumentenumlaufs, der mit der Lagerung von Getreide (Erstellung und Umlauf von Lagerdokumenten), mit der Getreideerfassung (Deklarationsverfahren, Führung der Register von Lagerdokumenten) sowie mit technischen und Genehmigungsfragen verbunden ist, sowie eine Reihe von anderen Fragen, die auf Bau und Betrieb von Getreidespeicherkapazitäten bezogen sind.
Getreide muss in Getreidelagern (z. B. Silos, Getreidespeichern, Getreideannahme-, Mühlen- und Mischfutterbetrieben) gelagert werden. Getreideproduzenten sind jedoch auch berechtigt, das von ihnen erzeugte Getreide in eigenen oder gemieteten Räumlichkeiten zu lagern, und sie benötigen dafür keine besonderen Genehmigungsunterlagen.
Es ist zu beachten, dass Getreidelager in der Ukraine keine spezifischen Räumlichkeiten sind, in welchen Getreide gelagert wird (solche Räumlichkeiten werden als Getreidespeicher bezeichnet), sondern Unternehmen und Geschäftsleute, die als Eigentümer von Getreidelagern auftreten und Getreidelagerdienstleistungen anbieten, Getreidelagerdokumente erstellen und zur Ausübung solcher Geschäftstätigkeiten genehmigt sind.
Getreidelagerdienstleistungen umfassen den Empfang, die Veredelung, die Lagerung und den Versand von Getreide.
In der Ukraine ist die Getreidelagerung als Geschäftstätigkeit nicht lizenzpflichtig. Allerdings müssen die Eigentümer von Getreidespeichern, die solche Dienstleistungen mit Erstellung von Lagerdokumenten erbringen möchten, zu Mitgliedern (vorübergehenden Mitgliedern) des Garantiefonds für die Erfüllung der Verpflichtungen aus Getreidelagerdokumenten gehören. Die Teilnahme von Getreidelagern am Garantiefonds ist obligatorisch, und die Erbringung von Getreidelagerdienstleistungen mit Ausstellung von Getreidelagerdokumenten durch Personen, die keine Beteiligten (keine vorübergehenden Beteiligten) am Garantiefonds sind, ist verboten.
Die Lagerung und die Verarbeitung von Getreide gelten zudem in der Ukraine als besonders gefährliche Tätigkeiten. Daher muss das Getreidelager für die Ausübung solcher Tätigkeiten (tatsächlich geht es um den vollen Betrieb des Getreidelagers an sich) eine Genehmigung zur Ausübung von besonders gefährlichen Tätigkeiten und zum Betrieb von besonders gefährlichen Maschinen, Mechanismen und Geräten erhalten.
Wenn das Getreidelager über ein Labor für Getreidequalitätsanalysen verfügt, kann sich ein solches Labor einer Akkreditierung unterziehen und aufgrund ihrer Ergebnisse ein Zertifikat erhalten, das die Kompetenz zur Durchführung der erklärten Tätigkeit bestätigt.
Jedes zu lagernde Getreide unterliegt einer Anmeldung (Anmeldungen werden gemäß dem vom Ministerkabinett der Ukraine festgelegten Verfahren eingereicht) und müssen einer Qualitätskontrolle unterzogen werden (bei der Annahme von Getreide zur Lagerung ist das Getreidelager verpflichtet, eine Analyse seiner Qualität durchzuführen).
In Getreidelagern wird Getreide auf der Grundlage eines Getreidelagervertrags eingelagert, der zwischen dem Eigentümer von Getreide und dem Getreidelager abzuschließen ist. Ein solcher Vertrag wird schriftlich abgeschlossen, was durch die Ausstellung eines Lagerdokuments an den Eigentümer für das ihm gehörende Getreide bestätigt wird.
Gemäß der ukrainischen Gesetzgebung gilt Folgendes als Getreidelagerdokumente:
- doppeltes Lagerzertifikat;
- einfaches Lagerzertifikat;
- Lagerschein.
Das Getreidelager ist verpflichtet, das Getreide auf erste Anforderung des Inhabers des Lagerdokuments zurückzugeben, auch wenn die im Lagervertrag festgelegte Aufbewahrungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Allerdings hat, wenn der Getreidelagervertrag kein anderes Verfahren vorsieht, dessen Eigentümer im Falle einer vorzeitigen Anforderung der Getreideausgabe dem Getreidelager die darauf bezogenen Kosten zu erstatten.
2. Kauf von Silos
Ein Silo in der Ukraine kann auf mehrere Arten gekauft werden:
- Kauf der Gesellschaft, die als Eigentümer des Silos auftritt;
- Kauf des Silos als Vermögenskomplex.
Der Hauptunterschied zwischen beiden Alternative besteht darin, dass der neue Eigentümer, wenn es um den Kauf eines Solos als Vermögenskomplex geht, alle Verfahren durchlaufen muss, die für die Erbringung von Getreidelagerdienstleistungen erforderlich sind (er muss zum Beteiligten am Garantiefonds für die Erfüllung der Verpflichtungen aus Getreidelagerdokumenten werden sowie eine Genehmigung zur Ausübung von besonders gefährlichen Tätigkeiten und zum Betrieb/Einsatz von besonders gefährlichen Maschinen, Mechanismen und Ausrüstungen erhalten). Dies ist aber nicht notwendig, wenn es um den Kauf der Gesellschaft geht, die als Eigentümer des Silos auftritt.
Auch die Vorbereitung auf die beiden Alternativen des Kaufs und der Kaufprozess selbst ist unterschiedlich. Wenn beim Kauf eines Vermögenskomplexes der Rechtsstatus des zu verkaufenden Vermögens sowie die Befugnisse seines Verkäufers einer grundsätzlichen Prüfung unterzogen werden, ist es auch erforderlich, beim Kauf von Beteiligungen an der Gesellschaft, die als Eigentümer des Silos auftritt, auch gesellschaftsrechtliche Belange, Verpflichtungen und die Historie der Zielgesellschaft gesondert zu ermitteln.
Der Vermögenskomplex eines Silos ist nach den Regeln zu kaufen, die für den Kauf und Verkauf von Immobilien festgelegt sind und die in der Ukraine zum Zeitpunkt des Abschlusses eines solchen Vertrags gelten (notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags, Registrierung des dinglichen Eigentumsrechts an das Immobilienvermögen). Und der Kauf der Gesellschaft, die als Eigentümer des Silos auftritt, erfolgt mit Berücksichtigung der Regelung der gesellschaftsrechtlichen Beziehungen (Einhaltung des Verfahrens zur Veräußerung von Beteiligungen und Wertpapieren, Einholung von gesellschaftsrechtlichen Genehmigungen, Änderung der Gründungsdokumente und Neueintragung in die staatlichen Register).
Die Besonderheit der Entwicklung der Wirtschaft in der Ukraine nach ihrer Unabhängigkeit hängt damit zusammen, dass die meisten Getreidelagerkapazitäten früher dem Staat gehörten und später privatisiert wurden. Daher ist es auch wichtig, die Geschichte der Privatisierung des Silos sorgfältig zu untersuchen, da die Nichteinhaltung von Privatisierungsverfahren oder das Bestehen von spezifischen Privatisierungsverpflichtungen (z.B. in Bezug auf die bestimmungsgemäße Verwendung des Silos, auf Einschränkungen zur Veräußerung des privatisierten Vermögens innerhalb einer bestimmten Frist) ein erhebliches Risiko für die weitere effektive Nutzung des gekauften Vermögenswertes darstellen kann.
Die Privatisierung von staatlichen und kommunalen Unternehmen, die Getreidelagerkapazitäten besitzen, ist noch im Gange. Dementsprechend ist es wichtig, die Bestimmungen des ukrainischen Gesetzes zur Förderung von Unternehmensverlagerungen beim Kriegszustand und bei der Erholung der ukrainischen Wirtschaft, das am 18. August 2022 in Kraft trat und neue Möglichkeiten für den Kauf von Getreidelagerkapazitäten eröffnet, zu beachten.
Dieses Gesetz vereinfacht das Privatisierungsverfahren und ermöglicht den Verkauf und die Registrierung des Eigentums an den zu privatisierenden Vermögenswerten, auch wenn sie beschlagnahmt sind (außer wenn solche Beschlagnahmen im Rahmen von Strafverfahren verhängt wurden). Das Gesetz sieht auch vor, dass ein Vollstreckungsverfahren für ein (1) Jahr ausgesetzt werden kann.
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Darüber hinaus muss der Käufer solcher Vermögenswerte keine Lizenzen und Genehmigungen erneut einholen, die für die Nutzung des im Zuge der Privatisierung erworbenen Vermögens erforderlich sind.
Als Käufer solcher Vermögenswerte können neben ukrainischen Gesellschaften auch ausländische Investoren auftreten. Um an Auktionen für den Verkauf des Vermögens im Rahmen dessen Privatisierung teilnehmen zu können, müssen sie die Kriterien erfüllen und den Anforderungen nachkommen, die in den ukrainischen Privatisierungsgesetzen festgelegt sind (sie müssen beispielsweise eine 100% transparente Eigentümerstruktur vorlegen, unter ihren Gesellschaftern oder Begünstigten die Russische Föderation oder ihre Ansässigen nicht haben, sowie Registrierungs- und Garantiegebühren zahlen).
3. Bau von Silos
Aus technischer Sicht wird Folgendes als grundlegende Phasen des Baus von Silos in der Ukraine angesehen:
- Entwicklung und Genehmigung der technischen Aufgabe;
- Entwicklung des technischen Schemas;
- Ausführung von Projektarbeiten;
- Bauarbeiten;
- Inbetriebnahme.
Die rechtliche Unterstützung des Silobauprozesses, die für die Umsetzung der technischen Phasen erforderlich ist, umfasst normalerweise Folgendes:
а) Gründung (Übernahme) der Gesellschaft, die als Inhaberin des künftigen Silos auftritt.
Gerade diese Gesellschaft tritt als Partei bei allen Verträgen und Abstimmungsverfahren im Zusammenhang mit dem Bau des Silos auf (z.B. Erwerb ins Eigentum oder Nutzung des Grundstücks für Bauzwecke, Bauarbeiten, Einholung von Baugenehmigungen, Anschluss an Versorgungsleitungen). Die effektivste Rechtsform für eine solche Gesellschaft in der Ukraine ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung . Bei der Gründung einer solchen Gesellschaft ist es notwendig, die Arten von Geschäftsaktivitäten der Gesellschaft sorgfältig auszuwählen und in der Satzung widerzuspiegeln, und zwar diejenigen, die mit der Lagerung von Getreide und der Erbringung von Dienstleistungen für dessen Lagerung und Verarbeitung verbunden sind.
b) Registrierung des Eigentums- bzw. Nutzungsrechts für das Grundstück, auf welchem der der Silo errichtet wird.
In den meisten Fällen gehören solche Grundstücke zu kommunalen oder staatlichen Böden, daher kann die Registrierung der Rechte an diesen Grundstücken lange dauern und die Einhaltung einer Vielzahl von Konditionen und Verfahren erfordern. Die ukrainische Regierung hat einen Gesetzentwurf zur Vereinfachung der Verfahren für den Erwerb der Rechte an Grundstücken und für den Baubeginn während der Umsetzung von Projekten, die auf die Wiederherstellung der Wirtschaft gerichtet sind. In Übereinstimmung mit diesem Gesetzentwurf wird vorgeschlagen, während des Kriegszustands und in der Wiederherstellungszeit bei der Umsetzung von Industrieprojekten im Wert von mehr als 500.000,- Euro die Fristen für den Erwerb der Rechte auf Grundstücke von 18 auf 3 Monate zu verkürzen, die Rechte auf Grundstücke ohne Versteigerung, ohne Bodenverwaltungsdokumentation und mit Garantien für die Veräußerung von Grundstücken zu übertragen, wobei es erlaubt wird, die Zweckbestimmung von Grundstücken zu ändern und die Bebauung ohne Beachtung von städtebaulichen Bedingungen und Einschränkungen zu gestalten, sofern die baurechtlichen Vorschriften eingehalten worden sind.
c) Abschluss von Verträgen
Im Allgemeinen sind Verträge, die auf den Bau von Silos bezogen sind (z.B. Pacht eines Grundstückes, Generalvertrag, Vertrag über die Durchführung von geologischen Studien, Entwurfsarbeiten, Verträge über die Lieferung von Ausrüstungen und deren Installation), typisch für die Ausführung von jeglichen anderen Entwurfs- und Bauarbeiten, Lieferungen und Dienstleistungen. Aus Sicht der Errichtung von Silos gilt als Hauptanforderung für solche Verträge eine klare Regelung, ob die Ergebnisse mit den technischen Anforderungen übereinstimmen und ob Fristen während des Baus eingehalten wurden; es müssen auch Lieferbedingungen definiert und zutreffende Höhere-Gewalt-Klauseln unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Kriegszeiten formuliert werden; es muss auch die Haftung der Parteien und die von ihnen zu tragenden Folgen bei Nichterfüllung der Vertragsbedingungen deutlich geregelt werden.
d) Erstellung der Genehmigungsdokumentation
Die Genehmigungsdokumentation wird während des ganzen Zeitraums erstellt, je nach Bauphase und Inbetriebnahme des Silos. Im Zusammenhang mit dem Kriegszustand führt die ukrainische Regierung eine Reihe von Vergünstigungen und Erleichterungen bei Genehmigungsverfahren oder hebt diese sogar auf. Die Liste solcher Vergünstigungen und Erleichterungen wird dynamisch geändert, und zwar im Zusammenhang damit, wie die Wirtschaft und die ukrainischen Gesetze an die schwierigen Bedingungen der Kriegszeit angepasst werden. Dementsprechend muss die Frage des Verfahrens (oder überhaupt der Notwendigkeit) der Erstellung der Genehmigungsdokumentation in jeder Bau- und Betriebsphase gemäß den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften gelöst werden.
e) Inbetriebnahme
Gemäß der ukrainischen Gesetzgebung muss jedes fertiggestellte Bauobjekt über Dokumente verfügen, die die Inbetriebnahme und die Einhaltung der Bauvorschriften und -regeln bestätigen. Die Inbetriebnahme des Objekts ist die letzte Phase der Errichtung des Objekts, die es ermöglicht, das Eigentumsrecht zu erlangen und ordnungsgemäß zu registrieren, sowie die Möglichkeit bietet, dieses Objekt an Versorgungsnetze und -leitungen anzuschließen. Ein Objekt gilt als betriebsbereit, wenn alle Arbeiten (Bau- und Installationsarbeiten sowie Gestaltungs-, Inbetriebnahme- und Einstellungsarbeiten) beendet sind und wenn alle Ausführungsunterlagen erstellt und ordnungsgemäß vereinbart sind. Die Liste der Genehmigungsdokumentation und Vereinbarungsmaßnahmen richtet sich nach der Klasse der Auswirkungen und der Komplexitätskategorie des Silos als Bauobjekt.
f) Laufendes Funktionieren des Silos als Getreidelager.
Obwohl für die Getreidelagerung in der Ukraine keine Genehmigung erforderlich ist, müssen dennoch für das Funktionieren des Silos eine Reihe von Genehmigungen eingeholt werden (z.B. Genehmigung zur Ausführung von gefährlichen Arbeiten, Immissionsgenehmigung, Genehmigung zur Behandlung von Präkursoren bei Laborarbeiten). Darüber hinaus wird es bei Getreidelagerdienstleistungen vorgesehen, dass Lagerdokumente und Getreide speziell zu erfassen sind und dass entsprechende Register und die darauf bezogenen Berichterstattungen zu führen sind.