Ukraine: Mietzahlungen in der Quarantäne-Zeit

Massenveranstaltungen, an denen über 10 Personen teilnehmen, sind seit dem 17. März 2020 in der Ukraine verboten. Die Betriebstätigkeit von besucherfreundlichen Wirtschaftseinheiten ist auch verboten, darunter Gaststätten, Handels- und Unterhaltungszentren, sonstige Unterhaltungseinrichtungen, Sportclubs, Kultur-, Handels- und Dienstleistungseinrichtungen usw.

Dementsprechend zeigt die Unternehmerschaft immer mehr Interesse an Kostenoptimierung, darunter in Bezug auf Mietkosten für nicht verwendbare Mietflächen. Ebenso aktuell bleibt in dieser Hinsicht die Bestimmung der Quarantäne als Umstand höherer Gewalt (Force majeure).

Die Mehrheit von Mietern und Vermietern werden sich verständigen und eine Mietzinsbefreiung, -verringerung bzw. -stundung in der Quarantäne-Zeit vereinbaren, indem sie jeweilige Vertragsänderungen als Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag vornehmen. Wenn eine solche Vereinbarung nicht zustande kommt, müssen die jeweiligen vertragsmäßigen Bedingungen gründlich untersucht werden, insbesondere die Vertragsbestimmungen, die sich auf Zahlungsverfahren, Änderung der Miethöhe, vorzeitige Vertragskündigung und Umstände höherer Gewalt beziehen.

Soweit ein Vertrag Bedingungen der vorzeitigen Vertragskündigung auf Initiative des Mieters, Bedingungen der Mietzinsbefreiung für die Zeit der ordnungsgemäßen Nichtverwendbarkeit der Mietflächen oder Mietminderungsbedingungen vorschreibt, ist eine schriftliche Benachrichtigung an den Vermieter zu richten. Es sollte darin klargestellt werden, dass die Mietfläche tatsächlich nicht verwendbar ist (weil ein Betriebstätigkeitsverbot gilt; das Büro nicht erreichbar oder zum Besucherempfang nicht geeignet ist usw.), und es sollten diesbezügliche Verhandlungen angeboten werden.

Wenn der Mietvertrag keine solche Punkte enthält, sollte der Mieter von gesetzlichen Vorschriften Gebrauch machen. Beispielsweise wird der Mieter gemäß dem Zivilgesetzbuch der Ukraine von der Verpflichtung, die Miete zu bezahlen befreit, solange das Mietvermögen wegen der Umstände, für die er nicht haftet, nicht verwendbar ist. Die Aufzählung dieser Umstände im Zivilgesetzbuch ist nicht erschöpfend.

Das Handelsgesetzbuch der Ukraine definiert die Miete als feste Zahlung, die ohne Rücksicht auf Ergebnisse der Wirtschaftstätigkeit des Mieters geleistet wird. Die Miethöhe darf vereinbarungs- bzw. gesetzesgemäß geändert werden. Der Mieter hat das Recht, eine Mietminderung zu fordern, soweit Umstände, für die er nicht haftet, die vertragsmäßigen Bedingungen der wirtschaftlichen Tätigkeit ändern oder soweit das Objekt in seinem Zustand wesentlich beeinträchtigt ist.

Mietverträge sehen oft auch Regeln zur Frist, innerhalb deren Vermieter einen Zugang zu Mietflächen für Mieter gewährleisten sollen, sowie eine Haftung für deren Nichteinhaltung vor. Im Hinblick auf die Quarantänemaßnahmen in der Ukraine ist ein Vermieter verhindert, einen solchen Zugang gewährleisten zu können.

Wenn es bestätigt ist, dass ein Mieter seinen Mietvertragsverpflichtungen quarantänebezogen nicht nachkommen kann – als eine solche Bestätigung gilt das Zertifikat, das von der Industrie- und Handelskammer der Ukraine bzw. den regionalen Industrie- und Handelskammern ausgestellt wird –, darf der Vermieter keine vertragsmäßigen Zahlungsleistungen einfordern. Das geltende ukrainische Recht gewährt dem Mieter die Möglichkeit, Änderungen des Mietvertrags anzuregen und eine Mietminderung oder überhaupt eine Befreiung von der Verpflichtung, den Mietzins zu bezahlen, zu verlangen.