9. Juli 2026

Immobilienkauf in der Ukraine für Ausländer

Ausländer können in der Ukraine Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie nicht landwirtschaftliche Grundstücke nach den Voraussetzungen des Bodengesetzbuches der Ukraine erwerben. Landwirtschaftliche Flächen bleiben für ausländische Käufer gesperrt, solange ihre Freigabe nicht in einem gesamtukrainischen Referendum beschlossen wird. Vor der Beurkundung sollten Grundstückskategorie, Eigentumshistorie, Register, notarielle Beschränkungen unter dem Kriegsrecht, Steuern und eine spätere Repatriierung von Erlösen geprüft werden.

Dieser Beitrag richtet sich an ausländische Privatkäufer, Unternehmen, Investoren, Projektentwickler, Family Offices, Gründer ukrainischer Strukturen sowie Rechts- und Finanzteams, die den Erwerb von Wohn- oder Gewerbeimmobilien, Grundstücken oder eine strukturierte Immobilieninvestition in der Ukraine unter Kriegsrechtsbedingungen prüfen.

Für ausländische Käufer ist nicht nur der Kaufpreis entscheidend. Maßgeblich sind die Grundstückskategorie, der Eigentumstitel des Verkäufers, bestehende Belastungen, steuerliche Folgen, Devisenbeschränkungen sowie Sanktionsrisiken der Parteien und ihrer wirtschaftlich Endbegünstigten.

1. Erwerbbare Immobilien

2. Landwirtschaftliche Flächen

3. Landpacht

4. Kaufverfahren

5. Rechtliche Due Diligence

6. Steuern und Kosten

7. Zahlungen und Devisenbeschränkungen

8. Transaktionen unter dem Kriegsrecht

Häufige Fragen

Wie DLF unterstützen kann

1. Erwerbbare Immobilien

Ausländische natürliche und juristische Personen können Wohnungen, Häuser, Büros, Lagerhallen, Hotels, Einzelhandelsflächen und andere Gewerbeimmobilien ohne ausländerrechtliche Sondergenehmigung erwerben. Für Grundstücke gilt ein eigener Rechtsrahmen, der von Kategorie, Lage und Käuferstatus abhängt.

Objektart	Ausländische natürliche Person	Ausländische juristische Person
Wohnungen und Häuser	Ohne Einschränkungen	Ohne Einschränkungen
Gewerbeimmobilien	Ohne Einschränkungen	Ohne Einschränkungen
Nicht landwirtschaftliches Grundstück innerhalb einer Ortschaft	Zulässig	Zulässig
Nicht landwirtschaftliches Grundstück außerhalb von Ortschaften	Nur bei eigener Bebauung auf dem Grundstück	Nur beim Erwerb eines Gebäudes auf dem Grundstück
Landwirtschaftliche Flächen	Nicht zulässig	Nicht zulässig
Geerbte landwirtschaftliche Flächen	Binnen eines Jahres zu veräußern	Binnen eines Jahres zu veräußern

Für nicht landwirtschaftliche Grundstücke innerhalb von Ortschaften erlaubt Artikel 81 des Bodengesetzbuches Ausländern und Staatenlosen ausdrücklich den Eigentumserwerb. Außerhalb von Ortschaften ist der Erwerb nur möglich, wenn auf dem Grundstück bereits ein Gebäude des Käufers steht oder zusammen mit dem Grundstück erworben wird.

2. Landwirtschaftliche Flächen

Landwirtschaftliche Flächen können von ausländischen natürlichen Personen, ausländischen juristischen Personen und ausländischen Staaten nicht zu Eigentum erworben werden. Das Bodengesetzbuch der Ukraine sieht vor, dass ein solcher Erwerb nur nach Zustimmung in einem landesweiten Referendum möglich wäre.

Die Beschränkung gilt auch bei der Erbfolge: Ein Ausländer kann landwirtschaftliche Flächen erben, muss sie aber innerhalb eines Jahres veräußern. Diese Regel gilt für ausländische natürliche und juristische Personen gleichermaßen.

Praktischer Hinweis: Betrifft die Transaktion landwirtschaftliche Flächen, ist ein Eigentumserwerb durch Ausländer nicht verfügbar. Für Agrarprojekte bleibt die Pacht das realistische Modell.

3. Landpacht

Für eine langfristige Nutzung ohne Eigentumserwerb kommt die Pacht in Betracht. Das Gesetz der Ukraine über die Landpacht erlaubt den Parteien, die Laufzeit zu vereinbaren; die allgemeine Höchstlaufzeit beträgt jedoch 50 Jahre.

Ausländer, Staatenlose, internationale Organisationen und ausländische juristische Personen können Pächter sein. Pachtrechte entstehen mit der staatlichen Registrierung; daher ist neben dem Vertragstext auch die Registrierbarkeit des Rechts zu prüfen.

4. Kaufverfahren

Ein Immobilienkaufvertrag in der Ukraine muss notariell beurkundet werden; das Eigentum geht erst mit staatlicher Registrierung über. Das Prinzip der gleichzeitigen Beurkundung und Registrierung ergibt sich aus dem Gesetz der Ukraine über die staatliche Registrierung dinglicher Rechte an Immobilien und deren Belastungen.

• Beantragung einer ukrainischen Steueridentifikationsnummer;
• rechtliche Prüfung des Objekts, des Verkäufers, des Grundstücks und der Register;
• bei Bedarf Abschluss eines Vorvertrags zur Fixierung von Preis und Kernbedingungen;
• notarielle Beurkundung des Kaufvertrags;
• staatliche Eigentumsregistrierung und Registerauszug.

Die persönliche Anwesenheit des Käufers ist nicht immer erforderlich. Der Erwerb kann über einen Vertreter auf Grundlage einer notariell beurkundeten Vollmacht abgewickelt werden; ausländische Dokumente benötigen in der Regel Apostille und notarielle Übersetzung ins Ukrainische.

5. Rechtliche Due Diligence

Die Due Diligence ist der zentrale Schritt vor der Unterzeichnung. Der Verkäufer legt Risiken nicht immer von sich aus offen; daher sollte der Käufer Eigentumstitel, Belastungen, Eigentümerhistorie und Grundstücksstatus eigenständig prüfen.

• Staatliches Register der dinglichen Rechte an Immobilien — Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Veräußerungsverbote und sonstige Belastungen;
• Staatlicher Grundstückskataster — Grundstückskategorie, Katasternummer, Grenzen und Zweckbestimmung;
• städtebauliche Unterlagen — Zonierung, Bebauungsbeschränkungen, Genehmigungen und technische Unterlagen;
• Einheitliches staatliches Register der Gerichtsentscheidungen — laufende und abgeschlossene Streitigkeiten zum Objekt oder Verkäufer;
• Sanktions- und AML-Prüfung — Käufer, Verkäufer, wirtschaftlich Berechtigte und Mittelherkunft.

Unter dem Kriegsrecht sind zusätzlich zwei Punkte zu prüfen: ob das Objekt in einer aktiven Kampfzone oder auf vorübergehend besetztem Gebiet liegt und ob Parteien oder wirtschaftlich Berechtigte einen Bezug zur russischen föderation oder zu Sanktionsregimen haben.

6. Steuern und Kosten

Typische Käuferkosten umfassen einen Beitrag zum Pensionsfonds von 1 %, soweit anwendbar, eine staatliche Gebühr von 1 % und das Notarhonorar. Die konkreten Kosten sollten vor Abschluss bestätigt werden.

Kostenposition	Satz	Bemessungsgrundlage	Kommentar
Beitrag zum Pensionsfonds	1 %	Kaufpreis	In der Regel nicht auf Grundstücke anwendbar
Staatliche Gebühr	1 %	Kaufpreis	Getrennt vom tatsächlichen Notarhonorar
Gesamt	Ca. 2 %	Kaufpreis	Bei Grundstücken regelmäßig niedriger

Die gesetzliche Obergrenze der jährlichen Immobiliensteuer liegt 2026 bei UAH 129,71 (rund 2,50 EUR) pro m². Für Wohnungen über 300 m² und Häuser über 500 m² fällt ein zusätzlicher Jahreszuschlag von UAH 25.000 (rund 490 EUR) an. Den konkreten Satz legt die jeweilige Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Grenze fest.

Die Besteuerung eines Weiterverkaufs hängt vom Status des Verkäufers, der Objektart und der Haltedauer ab. Für Nichtansässige sind Einkommensteuer, Quellensteuer und eine etwaige Militärsteuer anhand der aktuellen Fassung des Steuergesetzbuches der Ukraine und der geltenden Verwaltungspositionen zu prüfen.

7. Zahlungen und Devisenbeschränkungen

Immobilientransaktionen in der Ukraine werden gewöhnlich in Hrywnja abgewickelt. Der Preis kann in Fremdwährungsäquivalenten vereinbart werden; tatsächliche Zahlung und Bankkontrolle richten sich jedoch nach dem aktuellen Devisenregime.

Seit Einführung des Kriegsrechts bestehen Beschränkungen der Nationalbank der Ukraine für grenzüberschreitende Devisentransaktionen. Vor Abschluss, insbesondere wenn eine Partei Mittel ins Ausland transferieren möchte, sind die geltenden NBU-Regeln und die NBU-Verordnung Nr. 5 gesondert zu prüfen.

8. Transaktionen unter dem Kriegsrecht

Das Kriegsrecht hat die notarielle Beurkundung von Immobilienkaufverträgen und die staatliche Eigentumsregistrierung nicht ausgesetzt. Es bringt jedoch zusätzliche Einschränkungen in Bezug auf Registerzugang, örtliche Zuständigkeit des Notars, gefährdete Gebiete und sanktionsrelevante Parteien mit sich.

• Objekte in aktiven Kampfzonen oder vorübergehend besetzten Gebieten erfordern eine gesonderte rechtliche und tatsächliche Prüfung;
• der Notar muss zur jeweiligen Registrierungshandlung berechtigt sein;
• die Eigentümerstruktur der Parteien ist auf Bezüge zu russland, Belarus und sanktionierten Personen zu prüfen;
• vor Weiterverkauf oder Repatriierung von Erlösen sind die aktuellen Devisenregeln zu prüfen.

Praktischer Hinweis: Die immobilienrechtliche Due Diligence unter dem Kriegsrecht muss neben Eigentumstitel und Registern auch territoriale, sanktionsbezogene und devisenrechtliche Risiken erfassen.

Häufige Fragen

Können Ausländer in der Ukraine eine Wohnung oder ein Haus kaufen?

Ja. Das ukrainische Recht enthält kein spezielles Verbot für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer.

Können Ausländer Grundstücke in der Ukraine kaufen?

Ja, aber nur nicht landwirtschaftliche Grundstücke und nur unter den Voraussetzungen des Bodengesetzbuches der Ukraine.

Kann der Immobilienkauf aus der Ferne erfolgen?

Ja. Der Käufer kann über einen Vertreter handeln, wenn die Vollmacht ordnungsgemäß erstellt wurde und die Dokumente den ukrainischen notariellen Anforderungen entsprechen.

Welche Grundkosten trägt der Käufer?

In der Regel rund 2 % des Kaufpreises, soweit Pensionsfondsbeitrag und staatliche Gebühr anfallen, zuzüglich des tatsächlichen Notarhonorars. Die Zusammensetzung der Kosten sollte jedoch unmittelbar für die konkrete Transaktion und möglichst zeitnah dazu geprüft werden.

Können Ausländer landwirtschaftliche Flächen kaufen?

Nein. Landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer gesperrt; für Agrarprojekte mit ausländischem Eigentümer ist die Pacht die praktische Alternative.

Funktionieren Immobiliengeschäfte unter dem Kriegsrecht?

Ja, aber zusätzliche Prüfungen zu Gebiet, Notar, Registerzugang, Sanktionen und Devisenbeschränkungen sind erforderlich.

Wie DLF unterstützen kann

DLF Rechtsanwälte unterstützt ausländische Käufer und Unternehmen bei Immobilienprojekten in der Ukraine: von der rechtlichen Qualifizierung des Objekts, der Prüfung von Verkäufer, Grundstück und Registern bis zur Vertragsgestaltung, notariellen Begleitung, Eigentumsregistrierung, Begleitung von Immobilientransaktionen, Steuerplanung, Prüfung der Mittelherkunft, Devisenanalyse und Sanktionsprüfung. Bei Bedarf prüft DLF zudem, ob ein privater Erwerb, eine Unternehmensstruktur oder ein gesondertes Investitionsmodell im Hinblick auf die steuerlichen Folgen vorzugswürdig ist.

Igor Dykunskyy, LL.M., Partner, Rechtsanwalt, DLF Rechtsanwälte

Kontakt: +380 44 384 24 54, info@dlf.ua.

Dieses Material dient der allgemeinen Information. Die Anwendung der beschriebenen Ansätze hängt von den Umständen des konkreten Falls ab und erfordert eine gesonderte rechtliche Prüfung.