29. August 2022

Schutz des Bodenkapitals in der Ukraine vor möglichen Übernahmeangriffen

1. Schemen zur feindlichen Übernahme

2. Automatische Verlängerung von Pachtverträgen

3. Vereinfachtes Verfahren zur Registrierung von Pachtverträgen

4. Vereinfachtes Verfahren zur Übertragung von Pachtrechten

5. Bodenpachtverträge gehören zu bedeutenden Rechtsgeschäften

6. Neue Regeln für die Beschlussfassung über einen Geschäftsführungswechsel

7. Änderungen in Registrierungsverfahren

 

1. Schemen zur feindlichen Übernahme

In den meisten Fällen wird ein Agrobusiness in der Ukraine auf gepachteten Böden betrieben. Die Verbindung mit dem grundlegenden Produktionsvermögen von Agrarunternehmen – dem Boden – wird hauptsächlich durch Nutzungsrechte am Boden und nicht durch Eigentumsrechte daran bestimmt. Ein solches Rechtsverhältnis bietet Bodenplünderern gewisse Möglichkeiten, betrügerische Schemen umzusetzen, um Pachtrechte bei ukrainischen Agrarunternehmen wegzunehmen.

Am häufigsten sehen solche Schemen Folgendes vor:

• Überwachung von auslaufenden Verträgen durch Bodenplünderer und Abschluss von Pachtverträgen mit den Besitzern von Grundstücken vor der Verlängerung der Pachtverträge durch Agrarunternehmen;
• Auflösung von bestehenden Pachtverträgen durch die Leiter von Agrarunternehmen aufgrund von Absprachen mit ihnen;
• Manipulationen mit staatlichen Registern, die es ermöglichen, die Leiter von Agrarunternehmen zu wechseln und die Auflösung von Pachtverträgen durchzusetzen, so dass Verträge mit Bodenplünderern abgeschlossen werden können.

Diese Schemen sind nicht neu, und viele ukrainische Agrarunternehmen kämpfen damit, indem sie eine strenge Kontrolle über die Befugnisse ihrer Geschäftsführungen, die Verwaltung von Pachtrechten und die Arbeit mit Verpächtern vornehmen. Aber in Kriegszeiten, wenn Kommunikation bzw. Logistik unterbrochen und der Zugang zu staatlichen Registern eingeschränkt sein kann, können solche Maßnahmen der unternehmensinternen Kontrolle unwirksam sein.

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Der ukrainische Gesetzgeber reagierte auf die Herausforderungen der Kriegszeit, indem er eine Reihe von Gesetzen verabschiedete, die dazu da sind, um Instrumente zum Schutz von Agrarunternehmen vor Bodenplünderern zu schaffen. Gleichzeitig müssen diese Instrumente, die eine Reihe von formalen Verfahren regeln und diese manchmal vereinfachen, korrekt angewandt werden.

2. Automatische Verlängerung von Pachtverträgen

Im Sinne des ukrainischen Gesetzes zur Sicherstellung der Ernährungssicherheit beim Kriegszustand Nr. 2145-IX vom 24.03.2022 (weiter Ernährungssicherheitsgesetz) gilt grundsätzlich als automatische Verlängerung eine Verlängerung der Pachtfrist um ein Jahr ohne Abschluss von jeglichen zusätzlichen Vereinbarungen (oder neuen Verträgen) und ohne Eintragung der Angaben zur Vertragsverlängerung ins Staatliche Register der dinglichen Rechte auf das Immobilienvermögen.

Eine solche automatische Verlängerung ist für folgende Verträge zulässig:

• Pacht-, Unterpacht-, Erbpacht-, Überbau- und Grunddienstbarkeitsverträge;
• deren Pachtdauer nach der Einführung des Kriegszustands ausläuft;
• in deren Rahmen folgende landwirtschaftlich genutzte Grundstücke verpachtet werden:
  • Grundstücke staatlichen bzw. kommunalen Eigentums sowie unbeanspruchte und nicht zugewiesene Grundstücke;
  • die in kollektivem Eigentum verbleiben und durch die zuständigen lokalen Behörden verpachtet wurden;
  • Privateigentum.

Es ist wichtig zu beachten

Die automatische Verlängerung von Pachtverträgen gilt nicht als Möglichkeit, Pachtrechte zu verwalten. Sie sollte nicht als Gelegenheit zur Einsparung bei der Formalisierung von Pachtverhältnissen oder als Urlaub für „Bodenkenner“ (Fachleute für Bodenpacht) in Agrarunternehmen betrachtet werden. Die automatische Verlängerung von Verträgen ist ein Kriseninstrument, das ukrainischen Agrarunternehmen Zeit (1 Jahr) gibt, um Bodenpachtverträge ordnungsgemäß zu verlängern – es geht um den Abschluss von neuen Verträgen und deren vorschriftsmäßige Registrierung usw., ohne eine feindliche Übernahme der Pachtverhältnisse zu befürchten.

Wie oben erwähnt, werden Pachtverträge automatisch um 1 Jahr verlängert. Zugleich gilt die Beendigung oder Aufhebung des Kriegszustands in der Ukraine nach dem Ernährungssicherheitsgesetz nicht als Grund für die Beendigung von automatisch verlängerten Verträgen. Aber auch dieses Gesetz enthält beispielsweise keine klare Regelung zur automatischen wiederholten Verlängerung für den Fall, dass der Kriegszustand länger als 1 Jahr andauert. Gerade solche undeutlichen Formulierungen können zu einem Schlupfloch für Bodenplünderer werden.

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Daher sollten sich ukrainische Agrarunternehmen, falls tatsächlich möglich, dieses Jahr nehmen und die Fortführung der Bodennutzung zu formalisieren. Es geht grundsätzlich um den Abschluss und die Registrierung von Verträgen über die Verlängerung der Pachtdauer im allgemeinen Verfahren oder um den Abschluss von neue Bodenpachtverträgen.

3. Vereinfachtes Verfahren zur Registrierung von Pachtverträgen

Das Ernährungssicherheitsgesetz ermächtigt Bezirksmilitärverwaltungen dazu, Bodenpachtverträge zu registrieren, und zwar:

• Pachtverträge für langwirtschaftliche Grundstücke, die durch die zuständigen Exekutiv- und lokalen Behörden verpachtet wurden;
• Pachtverträge für landwirtschaftliche Grundstücke, die von Dauernutzern und Erbpächter verpachtet wurden;
• Verträge über die Übertragung von Pachtrechten;
• Verträge über die Änderung der genannten Verträge und Verträge über deren Kündigung.

Es ist wichtig zu beachten

Das im Ernährungssicherheitsgesetz festgelegte vereinfachte Verfahren erstreckt sich nicht auf die Regeln zur Registrierung von Pachtverträgen für private Böden. Die große Mehrzahl von landwirtschaftlichen Böden, die von Agrarunternehmen in der Ukraine bewirtschaftet werden, werden von privaten Besitzern verpachtet. Daher zeichnet scih diese Vereinfachung, im Grunde genommen, nur durch eine relative Effizienz aus, weil gerade die Verwaltung von Bodenpachtverträgen, die mit Tausenden von Vertragspartnern abgeschlossen werden, am schwierigsten ist.

4. Vereinfachtes Verfahren zur Übertragung von Pachtrechten

Das Ernährungssicherheitsgesetz ermöglicht es Pächtern und Unterpächtern, ihre Bodenpachtrechte (Bodenunterpachtrechte) für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr auf eine andere Person zu übertragen. Diese Übertragung erfolgt auf Grundlage eines schriftlichen Vertrags, der in elektronischer Form abgeschlossen wird. Die Zustimmung des Grundstücksbesitzers ist dabei nicht erforderlich – es reicht aus, ihn innerhalb von fünf Tagen ab dem Tag der staatlichen Registrierung des Pachtvertrags darüber zu informieren, dass die Übertragung tatsächlich zustande gekommen ist. Die Registrierung eines solchen Vertrags wird von den zuständigen Bezirksmilitärverwaltungen durchgeführt, und die Übertragung des Pachtrechts wird überhaupt nicht registriert.

Es ist wichtig zu beachten

Die Vereinfachung bei der Übertragung von Pachtrechten hat auch eine negative Seite. Wenn Schemen zur gewaltigen Aneignung von Böden durch Absprache mit der Geschäftsführung von Agrarunternehmen umgesetzt werden, können Bodenplünderer schnell die Nutzungsrechte für große Bodenflächen erlangen. Das Gesetz sieht vor, dass ein Vertrag über die Übertragung von Bodennutzungsrechten nicht verlängert, für eine neue Dauer abgeschlossen und mit Ablauf der Laufzeit, für die er abgeschlossen wurde, gekündigt werden kann. Für die ukrainische Agrarindustrie stellt ein Jahr einen riesigen Zeitraum dar, in welchem Bodenplünderer den Zugang von Agrarunternehmen zu Grundstücken blockieren, die Ernte einbringen und Verhandlungen mit den Besitzern von Grundstücken durchführen können usw. Die Folgen einer solchen Situation können äußerst negativ sein.

Um dies zu vermeiden, sollten die Zuständigkeiten der Geschäftsführer von ukrainischen Agrarunternehmen in ihren Gründungsdokumenten speziell und klar eingeschränkt werden, wenn es um den Abschluss und die Abwicklung von Verträgen über die Übertragung von Bodennutzungsrechten geht.

5. Bodenpachtverträge gehören zu bedeutenden Rechtsgeschäften

Das ukrainische Gesetz zur Verbesserung des Mechanismus zur Bekämpfung von feindlichen Übernahmen Nr. 2255-IX vom 12.05.2022 (weiter Gesetz zur Verbesserung des Mechanismus zur Bekämpfung von feindlichen Übernahmen) legt fest, dass Rechtsgeschäfte über die Kündigung von Pachtverträgen (Unterpachtverträgen) für landwirtschaftliche Böden als bedeutend gelten. Diese Regel ist anwendbar, wenn:

• Pächter (Unterpächter) als juristische Personen privaten Rechts auftreten;
• Pächter (Unterpächter) nicht als Aktiengesellschaften, offene Gesellschaften oder Kommanditgesellschaften auftreten;
• die Satzungen von Pächtern (Unterpächtern) direkt nicht vorschreiben, dass Rechtsgeschäfte zur Kündigung von Pachtverträgen (Unterpachtverträgen) für landwirtschaftliche Böden nicht als bedeutend gelten.

Wenn es keinen Beschluss der höchsten Verwaltungsorgane von Pächtern (Unterpächtern) über die Zustimmung zur Vornahme solcher Rechtsgeschäfte gibt, gelten diese Rechtsgeschäfte als null und nichtig.

Es ist wichtig zu beachten

Vor allem muss berücksichtigt werden, dass diese Regel ab dem 26. September 2022 in Kraft tritt. Bis dahin sollte der Mechanismus zur Beschränkung der Befugnisse der Geschäftsführer zur Kündigung von Pachtverträgen angewandt werden, indem die entsprechende Regelung in die Gründungsdokumente der Gesellschaften eingetragen werden. In jedem Fall ist es nicht zweckmäßig, sich ausschließlich auf den Mechanismus zu verlassen, der im Gesetz zur Verbesserung des Mechanismus zur Bekämpfung von feindlichen Übernahmen vorgeschrieben ist.

Dieses Gesetz deckt beispielsweise die Risiken einer möglichen Übertragung von Pachtrechten durch die Geschäftsführer von ukrainischen Agrarunternehmen an Dritte nicht ab. Wie oben erwähnt, sieht derzeit das Ernährungssicherheitsgesetz die Möglichkeit vor, diese Übertragung in einem vereinfachten Verfahren durchzuführen.

Darüber hinaus müssen sich Agrarunternehmen, die solche Beschränkungen in ihre Gründungsdokumente noch nicht eingetragen haben, darum kümmern, dass Verträge über die Kündigung von Pachtverträgen durch die höchsten Verwaltungsorgane der Unternehmen genehmigt werden. Natürlich stellt die Kündigung von Pachtverträgen durch Agrarunternehmen selbst ein ungewöhnliches Phänomen dar. Solche Fälle treten aber beispielsweise bei der Optimierung der Verwaltung des Bodenkapitals ein, wenn Pachtverträge innerhalb eines Konzerns von einem konzerninternen Unternehmen auf ein anderes umregistriert werden. Nun ist für eine solche, im Grunde genommen, technische Transaktion die Zustimmung des höchsten Verwaltungsorgans des Agrarunternehmens erforderlich, auch wenn die Satzung des Agrarunternehmens zuvor keine Beschränkungen für den Abschluss von Verträgen über die Kündigung von Pachtverträgen durch dessen Leiter enthielt.

Wenn Pachtrechte in einer gesetzlichen Weise erworben werden, ist es auch notwendig, im Rahmen eines juristischen Audits dieser Rechte darauf zu achten, ob ein Beschluss vorliegt, mit welchem diese Übertragung gebilligt wird, wobei dieses Dokument in die entsprechenden Checklisten aufzunehmen ist.

6. Neue Regeln für die Beschlussfassung über einen Geschäftsführungswechsel

Gemäß dem Gesetz zur Verbesserung des Mechanismus zur Bekämpfung von feindlichen Übernahmen muss der Beschluss über den Wechsel des Leiters einer juristischen Person von allen Gründern (Beteiligten) unterzeichnet werden, die für einen solchen Beschluss gestimmt haben und deren Stimmenzahl ausreicht, um den Beschluss zu fassen. Dieser Mechanismus ist nicht anwendbar, wenn ukrainische Agrarunternehmen als Aktiengesellschaften auftreten, und auch dann, wenn mehr als 10 Personen für die Beschlussfassung notwendig sind.

Es ist wichtig zu beachten

Trotz der Tatsache, dass dieser Mechanismus implementiert wird, um einen Wechsel in der Unternehmensführung durch Unternehmensplünderer zu verhindern, wird ein solches Verfahren zum Wechsel von Geschäftsführern zu einem routinemäßigen gesellschaftsrechtlichen Verfahren. Es muss überwacht werden, wie dieses Verfahren umgesetzt wird, weil die Befugnisse von Geschäftsführern in Frage gestellt werden können, wenn sie zwar rechtmäßig, aber nicht ordnungsgemäß gewechselt wurden.

Diese Regelung tritt ebenfalls am 26. September 2022 in Kraft.

7. Änderungen in Registrierungsverfahren

Das Gesetz zur Verbesserung des Mechanismus zur Bekämpfung von feindlichen Übernahmen führt auch eine Reihe von Regelungen ein, und zwar in Bezug auf:

• Verfahren zur Eintragung von Änderungen in staatliche ukrainische Register;
• Benachrichtigung der Eigentümer über die Vornahme von Registrierungshandlungen bezüglich ihrer Vermögenswerte;
• Verfahren zur Berufung gegen Beschlüsse, Handlungen oder Unterlassungen von staatlichen Registrierungsämtern und eine Reihe anderer Verfahren;
• Lockerung der Anforderungen für die Einreichung von Beschwerden über die Handlungen von staatlichen Registrierungsämtern;
• Verlängerung der Beschwerdefrist;
• Hemmung der Frist bei Rücksendung einer nicht ordnungsgemäß ausgefertigten Beschwerde;
• Recht des Justizministeriums der Ukraine, die Durchführung jeglicher Registrierungsverfahren für die Dauer der Prüfung von Beschwerden über Registrierungshandlungen zu untersagen, und einige andere Registrierungsverfahren.

Es ist wichtig zu beachten

Diese Regelungen müssen Agrarunternehmen die Möglichkeit bieten, feindliche Übernahmen frühzeitig zu erkennen und schnell zu stoppen. Ihre Wirksamkeit muss jedoch in Praxis erprobt werden, und es ist noch zu früh, sie zu bewerten.

Darüber hinaus, wie die Praxis zeigt, wenn es schon notwendig ist, gegen die Handlungen von Registrierungsämtern Beschwerden einzulegen, deutet dies darauf hin, dass der Prozess zu weit gegangen ist. Unter solchen Umständen benötigen Agrarunternehmen viel mehr Ressourcen, um sich vor Plünderern zu schützen. Aus dieser Sicht ist es effizienter, das Bodenkapital ständig unter Kontrolle zu halten und die Befugnisse der Vertreter von ukrainischen Agrarunternehmen sowie das Verfahren zu deren Ernennung und Wechsel klar zu regeln.