Орендна плата в період карантину

З 17 березня 2020 року в Україні заборонені масові заходи за участю більше 10 осіб. Заборонена також робота суб’єктів господарювання, яка передбачає прийом відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування, торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення тощо.

Відповідно, бізнес почав вивчати можливості оптимізації своїх витрат, зокрема оплати орендованих приміщень, змоги користуватись якими немає. Так само до актуальних питань слід в цьому контексті віднести питання визначення карантину обставиною непереборної сили (форс-мажору).

Більша частина орендарів та орендодавців знайдуть спільну мову та домовляться про звільнення від сплати, зменшення розміру або відстрочення оплати на період карантину, закріпивши ці зміни в додатковій угоді до договору оренди. Якщо ж такої домовленості досягнути не вдалося, необхідно уважно вивчити умови договору оренди, особливо розділи про порядок оплати, зміну розміру орендної плати, дострокове розірвання договору та форс-мажорні обставини.

За наявності у договорі умов про його дострокове розірвання за ініціативою орендаря, умов щодо звільнення від орендної плати на час, протягом якого орендар не має можливості використовувати приміщення за призначенням, або умов щодо зменшення орендної плати, необхідно направити орендодавцю письмове звернення. В письмовому зверненні варто пояснити реальну неможливість використання орендованого приміщення (через заборону роботи підприємства; неможливість дістатися до офісу або приймати відвідувачів тощо) та запропонувати провести переговори.

Якщо ж у договорі оренди такі пункти відсутні, орендареві необхідно звернутися до положень законодавства. Відповідно до Цивільного кодексу України орендар звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого він не міг використовувати майно через обставини, за які він не відповідає. При цьому, вичерпного переліку таких обставин законодавство не містить.

Відповідно до Господарського кодексу України орендна плата – це фіксований платіж, який сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Її розмір може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Крім цього, договори оренди часто передбачають правила стосовно часу, протягом якого орендодавці забезпечують орендарям доступ до орендованих приміщень, а також відповідальність за недотримання таких правил. А у зв’язку із запровадженням карантинних заходів, орендодавець такого доступу забезпечити не може.

Тож, у разі підтвердження неможливості виконувати орендарем своїх зобов’язань за договором оренди через карантин (таким підтвердженням є сертифікат, виданий Торгово-промисловою палатою України або регіональними торгово-промисловими палатами) у орендодавця немає права стягувати будь-яку плату за таким договором. Положення чинного законодавства дають можливість орендарю ініціювати зміни до договору оренди і вимагати зменшення орендної плати або ж взагалі звільнення від неї.