Нові правила для індустріальних парків в Україні

Верховна Рада ухвалила Закон № 4961-IX, який оновлює правове регулювання індустріальних парків в Україні. Положення про збереження чинних договорів і спрощення вимог щодо містобудівної документації діють із 27 вересня 2026 року. Основні зміни набудуть чинності 26 грудня 2026 року. Вони передбачають скасування обмеження максимальної площі парку у 1 000 га, можливість виконання ініціатором функцій керуючої компанії, запровадження статусу екоіндустріального парку та розширення переліку дозволених об’єктів.

Зміни охоплюють земельні відносини, порядок управління парками, державне стимулювання та вимоги до їхньої діяльності. Зокрема, буде оновлено Земельний кодекс України та Закон України «Про індустріальні парки». Нижче розглянуто основні зміни та їхнє практичне значення для інвесторів і операторів парків.

Матеріал адресовано українським і міжнародним інвесторам, виробничим компаніям, ініціаторам індустріальних парків, керуючим компаніям та їхнім юридичним командам. Для нових проєктів у ньому розглянуто вимоги до території, учасників і моделі управління парком, а для діючих парків наведено рекомендації щодо перевірки документів, структури власності та відповідності діяльності новим правилам.

1. Коли набирають чинності нові правила

2. Скасування обмеження максимальної площі індустріального парку

3. Управління парком самим ініціатором

4. Об’єкти парку та статус його суб’єктів

5. Правовий статус екоіндустріальних парків

6. Земельні та екологічні правила для індустріальних парків

7. Включення до Реєстру та підстави для виключення

8. Обмеження щодо власності та іноземної участі

9. Бюджетне фінансування та державна підтримка

10. Податкові та митні пільги для учасників

11. Чекліст для діючих індустріальних парків

Часті запитання

Як DLF може допомогти

1. Коли набирають чинності нові правила

Закон № 4961-IX набирає чинності у два етапи. Основні положення, розглянуті нижче, почнуть діяти 26 грудня 2026 року.

Положення, що вже діють

Із 27 вересня 2026 року застосовуються чотири групи положень:

• Договори з керуючими компаніями. Укладені до набрання чинності законом договори між ініціаторами та керуючими компаніями щодо створення й облаштування парків діють протягом погодженого сторонами строку.
• Містобудівна документація. Відсутність затвердженої місцевої містобудівної документації не перешкоджає створенню парку за умов, описаних у розділі 6.
• Окремий облік. Державні та контрольовані державою суб’єкти господарювання, які виконують спеціальні обов’язки або користуються спеціальними чи виключними правами та одночасно провадять іншу діяльність, мають вести окремий облік фінансово-господарських операцій з урахуванням установлених законом винятків.
• Узгодження підзаконних актів. Кабінет Міністрів України (КМУ) має привести свої нормативно-правові акти у відповідність із законом і забезпечити відповідні зміни актів міністерств та інших центральних органів виконавчої влади. Для цього встановлено тримісячний строк із дня, наступного за днем опублікування закону.

2. Скасування обмеження максимальної площі індустріального парку

Чинна редакція закону обмежує максимальну площу індустріального парку 1 000 гектарами. Із 26 грудня 2026 року цю межу буде скасовано, а мінімальна площа у 10 га залишиться без змін.

Крім об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, між ділянками парку зможуть розташовуватися полезахисні лісові смуги. Вимога щодо суміжності ділянок зберігається.

Плануючи промислові, логістичні й переробні проєкти, зокрема в межах відновлення України, інвестори зможуть розглядати території індустріальних парків більшої площі.

3. Управління парком самим ініціатором

За чинними правилами ініціатор залучає окрему керуючу компанію. На державних і комунальних землях її обирають за відкритим конкурсом, а для парків на приватній землі або коли ініціатор є орендарем ділянки — самостійно. Із 26 грудня 2026 року ініціатор зможе сам виконувати функції керуючої компанії.

Ініціатор, який є суб’єктом господарювання, зможе прийняти рішення про самостійне виконання функцій керуючої компанії. З дня прийняття рішення він набуватиме її статусу та всіх відповідних прав і обов’язків, а протягом трьох робочих днів має повідомити про це уповноважений державний орган. Окремий договір про облаштування та функціонування парку в такому разі не укладається.

За новим визначенням ініціатором може бути орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування або юридична особа, яка є власником чи орендарем відповідної земельної ділянки. Для органів виконавчої влади та місцевого самоврядування зберігається процедура відкритого конкурсу.

4. Об’єкти парку та статус його суб’єктів

Із 26 грудня 2026 року закон розширить перелік об’єктів, які можуть розміщуватися в індустріальному парку, та оновить визначення його учасника й іншого суб’єкта.

Учасник та інший суб’єкт індустріального парку

Учасником індустріального парку є суб’єкт господарювання, зареєстрований у межах парку, який набув право на земельну ділянку та/або нерухомість у парку й уклав із керуючою компанією договір про здійснення господарської діяльності. Відповідно до концепції парку він провадить діяльність лише в його межах у таких сферах:

• переробна промисловість;
• оброблення відходів, крім захоронення;
• наукові дослідження та науково-технічні (експериментальні) розробки;
• вироблення та/або зберігання енергії, зокрема з альтернативних джерел, — додатково й виключно для забезпечення власної діяльності в зазначених вище сферах.

Інший суб’єкт індустріального парку також набув право на земельну ділянку та/або нерухомість у парку й уклав договір із керуючою компанією, але провадить діяльність у сферах, не заборонених Законом України «Про індустріальні парки». Такий суб’єкт не має права на державне стимулювання, передбачене цим законом.

Дозволені об’єкти в індустріальному парку

Оновлений перелік охоплює, зокрема, заклади харчування, готелі, хостели, об’єкти альтернативної енергетики, установки зберігання енергії та об’єкти водозабезпечення. Він залишається відкритим і допускає інші не заборонені законодавством об’єкти, необхідні для облаштування та функціонування парку. Таблиця пояснює можливий статус окремих операторів відповідних об’єктів залежно від їхньої власної діяльності.

Статус оператора залежить від характеру його діяльності. Логістичні компанії та оператори систем зберігання енергії (BESS), які надають лише відповідні послуги, зможуть працювати як інші суб’єкти парку за дотримання встановлених вимог.

Із 26 грудня 2026 року мережі індустріального парку можна буде класифікувати як малу систему розподілу без застосування критерію щодо приєднаної потужності щонайменше 1 000 кВт. Інші критерії Закону України «Про ринок електричної енергії», зокрема обмеження щодо розподілу електроенергії побутовим споживачам і транзиту за межі парку, зберігатимуться.

5. Правовий статус екоіндустріальних парків

Із 26 грудня 2026 року закон запровадить статус екоіндустріального парку для парків, у яких здійснюється промисловий симбіоз і впроваджуються найкращі доступні технології та методи управління. Такі парки мають відповідати визначеним КМУ критеріям та встановленим законодавством екологічним, економічним і соціальним вимогам.

Керуюча компанія такого парку має забезпечувати впровадження й функціонування систем екологічного та енергетичного менеджменту, заходи з підвищення ефективності використання ресурсів і зменшення впливу на довкілля, а також створення інформаційної платформи для обміну ресурсами, відходами, побічними продуктами та продукцією.

Критерії, порядок отримання статусу та особливості функціонування екоіндустріального парку визначатиме КМУ.

Із 1 вересня 2025 року в Україні діє добровільний національний стандарт екоіндустріальних парків із трьома рівнями відповідності, розроблений за підтримки Організації Об’єднаних Націй з промислового розвитку (ЮНІДО).

6. Земельні та екологічні правила для індустріальних парків

Зміни до Земельного кодексу та законів про оренду землі, Державний земельний кадастр і оцінку впливу на довкілля стосуються містобудівних умов, цільового призначення ділянок, кадастрового обліку, оренди, суборенди та екологічних вимог.

Містобудівні умови з 27 вересня 2026 року

Відсутність затвердженої місцевої містобудівної документації не перешкоджає створенню, включенню до Реєстру та функціонуванню парку, якщо закон дозволяє встановити або змінити цільове призначення ділянки на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури. У такому разі територію парку, його облаштування та містобудівні умови й обмеження визначають відповідно до цього висновку.

Землі індустріальних парків

Земельний кодекс доповнять видом цільового призначення «землі індустріальних парків». Змінювати цільове призначення таких ділянок буде заборонено протягом строку, на який створено відповідний парк.

Земельні ділянки земель промисловості, сформовані до 26 грудня 2026 року, на яких розташовані індустріальні парки, із цієї дати належатимуть до земель індустріальних парків за видом цільового призначення.

Для таких ділянок, на яких створені та функціонують парки, включені до Реєстру, відомості про відповідне цільове призначення вноситимуть до Державного земельного кадастру за заявою власника або землекористувача без розроблення документації із землеустрою.

Оренда та суборенда

• Строк користування земельними ділянками в парку має бути не меншим за строк, на який створено парк, і відображатися в договорах оренди. Для земель державної та комунальної власності відповідний мінімальний строк оренди прямо передбачено також Земельним кодексом.
• Ініціатор, який є орендарем ділянки, зможе передавати її або частину ділянки в суборенду безпосередньо учасникам та іншим суб’єктам парку без попереднього погодження з орендодавцем, якщо це не суперечить договору оренди.
• Орендодавець державної чи комунальної ділянки, переданої без земельних торгів для створення та функціонування парку, матиме право односторонньо розірвати договір, якщо парк виключено з Реєстру й протягом одного року не включено до нього повторно.

Оцінка впливу на довкілля

Із 26 грудня 2026 року облаштування індустріальних парків буде вилучено з переліку видів планованої діяльності, що підлягають обов’язковій оцінці впливу на довкілля (ОВД). Для виробничих та інфраструктурних об’єктів у парку ОВД залишатиметься обов’язковою, якщо вони підпадають під інші критерії Закону України «Про оцінку впливу на довкілля».

7. Включення до Реєстру та підстави для виключення

Загальні строки включення парку до Реєстру залишаються незмінними: уповноважений державний орган розглядає документи протягом 21 робочого дня, а включення до Реєстру здійснюється протягом 45 робочих днів. Із 26 грудня 2026 року за новою процедурою в разі залишення заяви без руху строк розгляду продовжуватиметься на відповідний період.

Усунення недоліків і підстави для виключення

Якщо в заяві або доданих документах виявлено передбачені законом недоліки, уповноважений орган залишатиме заяву без руху та надаватиме ініціатору 15 робочих днів для їх усунення. За умови своєчасного виправлення зберігатиметься дата первинного подання заяви.

Оновлений перелік підстав для виключення з Реєстру охоплює, зокрема:

• відсутність щонайменше двох учасників протягом трьох років із дня рішення КМУ про включення парку до Реєстру;
• нездійснення жодним учасником господарської діяльності в парку протягом трьох років поспіль;
• зменшення площі парку до менш як 10 га;
• недотримання обмежень щодо суб’єктів парку або вимог до об’єктів, які можуть у ньому розміщуватися;
• відсутність керуючої компанії протягом двох років із дня рішення КМУ про включення парку до Реєстру, крім випадку виконання її функцій самим ініціатором.

Виключення з Реєстру не є підставою для ліквідації парку. Наслідки для оренди землі, зокрема право орендодавця на одностороннє розірвання договору за визначених умов, розглянуто в розділі 6.

8. Обмеження щодо власності та іноземної участі

Із 26 грудня 2026 року за оновленими правилами ініціатором, керуючою компанією, учасником або іншим суб’єктом парку не зможуть бути, зокрема:

• юридичні особи, зареєстровані в державах, включених Групою з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, а також юридичні особи, 10 і більше відсотків акцій або часток яких прямо чи опосередковано належать таким особам;
• юридичні особи, зареєстровані в офшорних зонах за переліком КМУ, а також юридичні особи, більше 50 відсотків акцій або часток яких прямо чи опосередковано належать юридичним особам із таких зон;
• юридичні особи, кінцевим бенефіціарним власником або учасником (акціонером) із часткою щонайменше 10 відсотків у статутному капіталі яких є Російська Федерація, Республіка Білорусь, Ісламська Республіка Іран, Корейська Народно-Демократична Республіка або інша держава, визнана Верховною Радою України державою-агресором чи державою-окупантом, або резидент будь-якої з таких держав.

Перевіряючи структуру власності та контролю, потрібно враховувати також правила щодо пов’язаних осіб, санкцій та економічних зв’язків із державою-агресором. Для компаній, акції яких допущено до торгів на іноземних біржах із переліку КМУ, діє виняток із обмеження щодо зазначених держав та їхніх резидентів; цей виняток не поширюється на компанії, які самі є резидентами таких держав.

9. Бюджетне фінансування та державна підтримка

Із 26 грудня 2026 року КМУ буде зобов’язаний щороку передбачати в проєкті Державного бюджету на наступний рік щонайменше 2 млрд грн на державне стимулювання облаштування індустріальних парків. Раніше ця вимога стосувалася бюджету на 2022 рік і наступні чотири роки; нова редакція не встановлює такого часового обмеження. Остаточний обсяг видатків визначає закон про Державний бюджет.

Крім того, для ініціаторів і керуючих компаній парків, включених до Реєстру, буде скасовано обмеження щодо державної підтримки малого й середнього підприємництва, пов’язане з наданням нерухомості в оренду як одним з основних видів діяльності. Участь у програмі «Доступні кредити 5-7-9%» потребуватиме дотримання її правил і критеріїв банків.

10. Податкові та митні пільги для учасників

Закон № 4961-IX не змінює Податковий кодекс України та Митний кодекс України. Основні пільги зберігаються за встановлених ними умов:

• Звільнення від податку на прибуток на 10 послідовних років щодо визначених Податковим кодексом видів діяльності в переробній промисловості, сфері відходів, відновлення матеріалів і наукових досліджень. Пільга потребує подання заяви та дотримання встановлених умов, зокрема діяльності лише в межах парку, збереження статусу учасника й ненарахування та невиплати дивідендів протягом відповідного періоду. Вивільнені кошти необхідно спрямувати на розвиток діяльності в парку до 31 грудня року, наступного за звітним.
• Звільнення від ввізного мита та імпортного ПДВ для визначеного законом нового обладнання й комплектувальних виробів, які учасник ввозить виключно для власної діяльності в парку. На дату ввезення має минути не більше трьох років від їх виготовлення, і вони не повинні бути у використанні. Застосовуються також вимоги щодо цільового використання, обмеження передання третім особам та інші умови Податкового й Митного кодексів.
• Пільги із земельного податку та орендної плати за державні й комунальні ділянки за рішенням місцевої ради. За передбачених Податковим кодексом умов вони можуть застосовуватися до ініціаторів, керуючих компаній та учасників парків, включених до Реєстру.

Звільнення від податку на прибуток та імпортні пільги доступні лише учасникам, які відповідають установленим умовам. Інші суб’єкти парку, зокрема оператори логістичних, освітніх або самостійних BESS-послуг, права на ці пільги не мають.

11. Чекліст для діючих індустріальних парків

Закон не вимагає повторної реєстрації діючих парків. Для підготовки до нових правил варто:

• перевірити структуру власності та контролю на відповідність новим обмеженням;
• перевірити кількість учасників та їхню діяльність з урахуванням підстав для виключення з Реєстру;
• переглянути концепцію та договори парку на відповідність новим правилам;
• визначити модель управління та, за потреби, підготувати рішення ініціатора й повідомлення уповноваженому органу;
• із 26 грудня 2026 року організувати оновлення кадастрових відомостей за заявою власника або землекористувача.

Часті запитання

Коли набирає чинності Закон № 4961-IX?

Положення про чинні договори, містобудівне спрощення, окремий облік для державного сектору та узгодження підзаконних актів діють із 27 вересня 2026 року. Основні зміни щодо площі, управління, земель та статусів набудуть чинності 26 грудня 2026 року.

Чи зможуть індустріальні парки мати площу понад 1 000 га?

Так, максимальну площу парку більше не обмежуватимуть 1 000 га, а мінімальна площа у 10 га зберігатиметься.

Чи може ініціатор сам виконувати функції керуючої компанії?

Так, ініціатор, який є юридичною особою та суб’єктом господарювання, зможе виконувати ці функції за власним рішенням. Для органів виконавчої влади й місцевого самоврядування зберігається процедура відкритого конкурсу.

Чи можуть логістичні компанії та оператори BESS бути учасниками парку?

Компанії, які надають лише логістичні послуги або послуги зі зберігання енергії, не відповідатимуть вимогам до учасника, проте зможуть працювати як інші суб’єкти парку. Учасник із дозволеною основною діяльністю може використовувати BESS для власних потреб.

Коли можна отримати статус екоіндустріального парку?

Статус можна буде отримати після набрання відповідними нормами чинності та затвердження КМУ критеріїв і порядку його отримання. Добровільний національний стандарт не замінює цієї процедури.

Чи змінюються податкові та митні пільги учасників?

Ні, Закон № 4961-IX не змінює Податковий та Митний кодекси. Пільги для учасників зберігаються за умов, установлених цими кодексами.

Як DLF може допомогти

DLF допомагає українським і міжнародним інвесторам, виробничим компаніям, ініціаторам та керуючим компаніям обрати корпоративну модель, перевірити права на землю й нерухоме майно, структуру власності та санкційні ризики. Наші команди практик «Корпоративне право / M&A» та «Нерухомість» готують договори й документи для включення до Реєстру, оцінюють умови державного стимулювання та супроводжують зміну моделі управління парком.

Ігор Дикунський, LL.M. — адвокат, партнер DLF attorneys-at-law.

Контакти: +380 44 384 24 54, info@dlf.ua.

Цей матеріал призначений для загального ознайомлення. Застосування описаних підходів залежить від обставин конкретної ситуації та потребує окремої правової оцінки.