Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Nutzflächen
Einleitung
1. Gesetzliche Regelung
2. Geltendmachung des Vorkaufsrechts
3. Praktische Bedeutung des Vorkaufsrechts für den Pächter
Die großflächige Landwirtschaft in der Ukraine erfordert aus technischer Sicht die Konsolidierung von Landmassen, die Sicherstellung deren logistischer Anbindung und die Kenntnis über die Möglichkeiten, diese Flächen zu nutzen.
Bevor der ukrainische Bodenmarkt geöffnet wurde, wurde der größte Teil des Bodens der landwirtschaftlichen Betriebe von Hunderttausenden Bürgern gepachtet. Mit dem Aufkommen von neuen marktwirtschaftlichen Möglichkeiten (auch wenn die Möglichkeit deren Übertragbarkeit heute noch sehr begrenzt ist), sind die landwirtschaftlichen Betriebe daran interessiert, die gepachteten Flächen in ihr Eigentum zu überführen.
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Gleichzeitig war die Frage der Verfügung über landwirtschaftliche Nutzflächen in der Ukraine schon immer sehr eigen und umstritten. Dies liegt vor allem daran, dass Millionen von Bürgern durch die Parzellierung des Landes zu Landbesitzern geworden sind. Zur Konsolidierung der Landflächen müssen die landwirtschaftlichen Betriebe eine Vielzahl von Transaktionen durchführen und diese genau überwachen.
Das Vorkaufsrecht für landwirtschaftlich genutzte Flächen ist besonders wichtig, um die Rechte der Pächter zu schützen, die jahrelang in Land investiert haben. Praktisch bedeutet dies, dass beispielsweise Spekulanten aus der Beziehung zwischen dem landwirtschaftlichen Betrieb und dem Landbesitzer, auf dessen Land der jeweilige Betrieb operiert, ausgeschlosse<id=“1″>n werden.
1. Gesetzliche Regelung
Die Grundprinzipien des Verfahrens zur Anwendung des Vorkaufsrechts bezüglich landwirtschaftlicher Grundstücke sind in Artikel 130-1 des Bodengesetzbuches der Ukraine festgelegt.
Darüber hinaus sieht Art. 9 des Gesetzes der Ukraine „Über die Landpacht“ vor, dass ein Pächter, der nach dem Gesetz Besitzer eines gepachteten Grundstücks sein darf, ein Vorkaufsrecht auf den Erwerb des Eigentums an diesem Grundstück im Falle des Verkaufs des Grundstücks hat, wenn er den Preis bezahlt, zu dem das Grundstück verkauft wird, oder im Falle des Verkaufs durch Versteigerung (Auktion), wenn sein Gebot dem höchsten Gebot der Teilnehmer der Versteigerung (Auktion) entspricht.
Natürlich hat nicht nur der Pächter ein Vorkaufsrecht an einem solchen Grundstück. Nach dem Bodengesetzbuch der Ukraine steht der Pächter an zweiter Stelle – nach einer Person, die eine Sondergenehmigung zur Gewinnung bestimmter Bodenschätze besitzt (unter der Voraussetzung, dass sich das betreffende Grundstück nach den Angaben des staatlichen Bodenkatasters in der Untergrundzone befindet, die einer solchen Person zur Nutzung überlassen wurde, mit Ausnahme von Grundstücken, auf denen sich Immobilienobjekte (Gebäude, Bauwerke) befinden, die im Eigentum der Person stehen, die das Grundstück aufgrund von Eigentums-, Pacht-, Erbpacht- oder Überbaurechten nutzt, aber mit Ausnahme von Grundstücken, die für Gartenbauzwecke genutzt werden).
In den meisten Fällen ist die Frage des Vorkaufsrechts für landwirtschaftliche Flächen erster Priorität jedoch unproblematisch, wenn es sich um technologisch bedeutsame Flächen für die Agrarproduktion handelt.
Demnach ist der Pächter landwirtschaftlicher Flächen berechtigt, das Vorkaufsrecht des gepachteten Grundstück auszuüben, wenn:
- das Grundstück zum Verkauf steht,
- es keine Person gibt, die kraft Gesetzes ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück hat (oder diese Personen auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben),
- der Pächter gesetzlich zum Besitz des Grundstücks berechtigt ist,
- der Pächter den Preis zahlt, zu dem das Grundstück verkauft wird, oder
- im Falle einer Auktion das Gebot des Pächters dem höchsten Gebot der Auktionssteilnehmer entspricht.
Die größte Herausforderung für die landwirtschaftlichen Betriebe ist die Kontrolle der Verfahren zur Anwendung des Vorkaufsrechts. Dies liegt vor allem an der großen Anzahl von Grundstücken, die überwacht werden müssen, damit sie ihr Vorkaufsrecht nicht<id=“2″> verlieren.
2. Geltendmachung des Vorkaufsrechts
Das Verfahren zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts bei landwirtschaftlichen Betrieben besteht nicht nur in der Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schritte (die meisten dieser Schritte werden in der Praxis vom Landbesitzer und einem Notar außerhalb der Kontrolle des Pächters durchgeführt). Vielmehr ist es wichtig, den Stand der Beziehungen mit dem Besitzer der gepachteten Flächen zu überwachen und die Verfahren für den Verkauf dieser Flächen im Allgemeinen zu kontrollieren.
Um sein Vorkaufsrecht erfolgreich ausüben zu können, muss der Pächter eine Reihe von vorbereitenden Maßnahmen beachten, die es ihm ermöglichen, sein Vorkaufsrecht zu wahren.
Der Besitzer eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist verpflichtet, seine Absicht, das Grundstück zu verkaufen, spätestens zwei Monate vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags in das Staatliche Register für Eigentumsrechte an Grundstücken eintragen zu lassen.
Wenn der Verkauf nicht im Rahmen einer Landversteigerung erfolgt, wird der Antrag auf staatliche Registrierung dieser Absicht innerhalb derselben Frist bei dem Notar eingereicht, der den Kaufvertrag zusammen mit dem Entwurf des Kaufvertrags beglaubigt. In diesem Fall ist der Antrag bei einem Notar seines Notariatsbezirks am Standort des Grundstücks oder am Wohnsitz (Sitz) des Landbesitzers einzureichen.
Die Identifizierung der erstrangigen Vorkaufsberechtigten erfolgt durch Einholung eines Auszugs aus dem staatlichen Grundstückskataster.
Zur Identifizierung der Personen, die das Vorkaufsrecht in zweiter Linie ausüben können (bei landwirtschaftlichen Betrieben der Pächter), sind Informationen aus dem staatlichen Grundstückskataster und dem staatlichen Register der Eigentumsrechte an Grundstücken erforderlich.
Ein Pächter, der sein Vorkaufsrecht ausüben will, muss dies dem Notar per Einschreiben mit Anlagenverzeichnis und Rückschein oder persönlich gegen Quittung mitteilen. Wichtig: Der Pächter kann das Vorkaufsrecht nur dann ausüben oder anmelden, wenn er grundsätzlich zum Erwerb des Grundstücks berechtigt ist (d.h. bei landwirtschaftlichen Grundstücken, wenn er kein Ausländer ist oder wenn er die gesetzlichen Grenzen für die Gesamtfläche der Grundstücke, die er besitzen darf, nicht erreicht hat).
Der Notar hat dann innerhalb eines Monats nach Eingang der Mitteilung im Einvernehmen mit dem Grundstücksverkäufer Tag und Uhrzeit für den Abschluss des Kaufvertrages zu bestimmen.
Der Notar teilt dem Pächter, der den Wunsch geäußert hat, sein Vorkaufsrecht auszuüben, per Einschreiben mit Rückschein das Datum und die Uhrzeit des Vertragsabschlusses mit.
Wenn der Pächter nicht innerhalb eines Monats, nachdem der Notar ihm die Verkaufsabsicht mitgeteilt hat, den Notar davon in Kenntnis setzt, dass er sein Vorkaufsrecht ausüben will (er stellt keinen Antrag beim Notar, lehnt den Vertragsabschluss ab oder erscheint nicht zu dem vom Notar festgesetzten Tag und Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), wird davon ausgegangen, dass er auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat.
Wenn jedoch der Landbesitzer die Verkaufsbedingungen ändert, werden alle Verfahren wiederholt.
Wenn der Landbesitzer das Grundstück an einen Pächter verkauft (und sich herausstellt, dass es keine vorrangigen Berechtigten gibt oder sie auf ihr vorrangiges Recht verzichtet haben), sind die Meldeverfahren nicht erforderlich.
Wenn der Pächter mit den Verkaufsbedingungen einverstanden ist, wird im nächsten Schritt ein Kaufvertrag abgeschlossen. Das Gesetz sieht vor, dass die Parteien den Vertrag notariell beglaubigen lassen müssen.
Der Notar prüft, ob alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, und zwar:
- ein gültiger Pachtvertrag;
- Nachweis des Eigentumsrechts des Verkäufers;
- Auszug aus dem staatlichen Grundstückkataster;
- Zustimmung der anderen Miteigentümer (bei Miteigentum); und
- ein Dokument, aus dem hervorgeht, dass keine Pachtrückstände<id=“3″> bestehen.
3. Praktische Bedeutung des Vorkaufsrechts für den Pächter
Das Vorkaufsrecht für landwirtschaftlich genutzte Flächen ist wahrscheinlich der einzige Mechanismus zur Erhaltung des Grundeigentums im Zusammenhang mit der Öffnung des Grundstücksverkaufsmarktes. Für den Pächter ist es ein Rechtsinstrument, mit dem er die Kontrolle über die bewirtschafteten Flächen festigen und deren Erwerb durch Dritte verhindern kann.
Die Bedeutung dieses Verfahrens erfordert die Einhaltung bestimmter Regeln.
Für Pächter von potentiell zum Verkauf stehenden Grundstücken wäre es ratsam:
- sich zu vergewissern, dass ein gültiger Pachtvertrag vorliegt, der in das staatliche Register der Eigentumsrechte an Grundstücken eingetragen ist;
- ihre Kontaktdaten in den staatlichen Registern und direkt beim Landbesitzer zu aktualisieren;
- eine interne Überwachung von Grundstücken einzuführen, bei denen ein Verkaufsrisiko besteht (z.B. Grundstücke älterer Menschen, geerbte Grundstücke, Grundstücke in Zwangsvollstreckung); sowie
- finanzielle Vorarbeit für die Geltendmachung des Vorkaufrechts zu leisten (z. B. Verfügbarkeit einer Geldreserve, vorgefertigte Vertragsmuster, Zusammenarbeit mit Notaren).
Besonderes Augenmerk ist auf Streitigkeiten zwischen Miteigentümern oder Erben zu richten, da in diesen Fällen am häufigsten gegen das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts verstoßen wird.
Es sollte auch überprüft werden, ob der Eigentümer die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren eingehalten hat:
- Vorbereitung und ordnungsgemäße Übermittlung des Kaufvertragsentwurfs;
- Benachrichtigung des Pächters durch einen Notar in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (persönlich oder per Einschreiben mit Anlagenverzeichnis).
Wenn der Besitzer diese Prozedur nicht befolgt (indem er die Antwort des Pächters nicht innerhalb von 30 Tagen abwartet und das Grundstück an eine andere Person verkauft), sollte der Pächter sofort versuchen, sein Vorkaufsrecht zu verteidigen (z.B. indem er eine Klage auf Übertragung der Rechte des Käufers einreicht).