Відбудова України: будівельні проєкти
Вступ
1. Актуальний стан
2. Отримання дозвільної документації
3. Реалізація експериментальних проєктів
4. Придбання української будівельної компанії
Для відбудови України після закінчення війни знадобляться значні глобальні фінансові зусилля. При цьому, відновленню зруйнованої української інфраструктури, об’єктів енергетики, в тому числі й об’єктів альтернативної енергетики, цілих житлових кварталів, міст, лікарень, шкіл тощо приділятиметься особлива увага.
Уже зараз іноземні будівельні компанії активно вивчають питання виходу на український ринок із метою участі в інфраструктурних проєктах, в будівництві автомобільних доріг, окремих промислових та енергетичних об’єктів, елеваторів для зберігання зерна, житлових комплексів і торгових центрів. При цьому необхідно враховувати вимоги українського законодавства та актуальну ситуацію стосовно видачі необхідних ліцензій.
1. Актуальний стан
Наразі дозвільна система у галузі будівництва в Україні є досить неврегульованою. Це пов’язано з тим, що в 2020 році Україна розпочала масштабне реформування системи будівництва з метою приведення її до відповідності з європейськими практиками. Однак через низку обставин (основна з яких – повномасштабне вторгнення росії), реформування не було повністю завершене.
Зокрема, було скасовано порядок видачі ліцензій для здійснення будівельної діяльності.
Замість них будівельна компанія зобов’язана мати серед працівників сертифікованих фахівців (інженера й архітектора), які відповідають за будівельний проєкт і здійснюють контроль будівництва.
Ця практика загалом відповідає напрацюванням Європейського Союзу в галузі будівельної діяльності. Ідея полягає в тому, що саме фахівці розробляють документацію, проєкти та відповідають за їхню реалізацію. Відповідно, фахівці з відповідними сертифікатами мають бути обов’язковою умовою для здійснення будівництва відповідного рівня складності та/або класу наслідків. А будь-яка відповідальність і санкції мають накладатися саме на фахівця (через компанію або персонально).
Відповідні дозволи на створення об’єктів архітектури чи інші роботи видаються саме на підставі документації, що розробляється такими фахівцями. Відповідно, ліцензування окремої компанії в такій системі не має сенсу. Це створює зайві бюрократичні процедури та відкриває шлях до різних схем і маніпуляцій.
Тому ліцензування будівельних компаній мало бути замінено на сертифікацію відповідних фахівців: з державними екзаменами, комісією та визначенням рівня складності будівництва, проєкт якого фахівець має право розробляти. Також це б допомогло зі впровадженням інституту репутації – тобто під час забудови замовник (інвестор, інші зацікавлені особи) аналізує насамперед не компанію-забудовника, а на відповідальних осіб.
Однак необхідні законодавчі акти ще не було прийнято, через що на сьогоднішній день склалась така ситуація:
- згідно з українським законодавством для здійснення будівництва українська компанія повинна мати ліцензію. Але отримати таку ліцензію наразі неможливо, оскільки немає порядку видачі такої ліцензії. Тому будівництво наразі можуть здійснювати лише компанії, у яких вже є відповідна ліцензія;
- нові порядки сертифікації фахівців було прийнято лише частково (при цьому старі порядки вже скасовано), через що отримати повноцінні сертифікати також вкрай складно.
2. Тимчасовий порядок отримання дозвільної документації
Для вирішення прогалин в українському законодавстві Кабінет Міністрів України своєю Постановою № 314 від 18 березня 2022 року затвердив тимчасовий (на період дії воєнного стану) порядок отримання дозвільної документації, зокрема у сфері будівництва. Однак цей порядок вирішує наявні проблеми лише частково й тимчасово.
Зокрема, протягом 3-х місяців після завершення воєнного стану (або раніше, якщо будуть прийняті відповідні нормативні акти) забудовник повинен отримати необхідні дозвільні документи для впорядкування своєї діяльності. Якими саме будуть відповідні порядки наразі невідомо, однак на основі попередніх оцінок потреб України, можна припустити, що законодавство рухатиметься до сертифікованих фахівців, а також визнання фахівців, сертифікати яких видані іншими державами (зокрема, європейськими). Отже, існує ймовірність, що об’єкти будуть визнані як збудовані без дотримання належних норм із відповідними наслідками.
Також цей порядок не вирішує проблеми з іншою дозвільною документацією, такою як дозвіл на будівництво та прийняття готових об’єктів в експлуатацію. Особливо гостро стоїть проблема з дотриманням строків видання дозвільної документації з боку державних органів (наприклад, Державна інспекція архітектури та містобудування України, в яку в 2021 року було реформовано Державну архітектурно-будівельну інспекцію). Спрощення процедур подання документів і подання документів в електронному вигляді через спеціально створений портал вирішило проблему лише частково.
Для вирішення цих прогалин протягом дії воєнного стану вносилися зміни до Постанови Кабінету Міністрів України № 406 від 07 червня 2017 року «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію». Перелік робіт згідно з цією Постановою було розширено на період дії воєнного стану.
Розширення переліку та зміна порядку виконання робіт згідно з Постановою спрямовано, насамперед, на ремонт і/або відбудову об’єктів критичної інфраструктури, а також захист таких об’єктів.
3. Реалізація експериментальних проєктів
Кабінет Міністрів України своєю Постановою №1482 від 27 грудня 2022 року затвердив Порядок реалізації експериментального проєкту щодо будівництва, ремонту й інших інженерно-технічних заходів із захисту об’єктів критичної інфраструктури паливно-енергетичного сектору критичної інфраструктури.
Відповідно до цієї Постанови на період воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях будівництво, ремонт й інші інженерно-технічні заходи захисту об’єктів критичної інфраструктури паливно-енергетичного сектору критичної інфраструктури здійснюються без відведення земельної ділянки, відповідності містобудівній документації, отримання містобудівних умов й обмежень забудови земельної ділянки, отримання експертного висновку щодо проєктної документації на будівництво об’єктів, отримання права на виконання будівельних робіт, а також без використання Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва й оформлення речових прав на земельні ділянки.
Отже, станом на лютий 2022 року виконувати будівельні роботи в Україні могли лише компанії з наявними ліцензіями, отриманими до 2020 року.
4. Придбання української будівельної компанії
Альтернативою виходу на український ринок для іноземних інвесторів є придбання української будівельної компанії із відповідною будівельною ліцензією. У цьому випадку рекомендовано проводити юридичний аудит такої української компанії з метою виявлення можливих ризиків і заборгованості української компанії перед третіми особами.
Наразі ще невідомо чи визнаватимуться в Україні іноземні сертифіковані фахівці з будівництва та яким буде порядок такого визнання. Однак можна спрогнозувати зацікавленість України в участі таких фахівців й іноземних компаній у відбудові пошкодженої інфраструктури, житлової, комерційної та виробничої забудови. Відповідно, можна прогнозувати або визнання фахівців/компаній Європейського Союзу, або спрощений порядок отримання дозволів/сертифікатів для таких фахівців та компаній.