Переважне право на придбання сільськогосподарських земель
Вступ
1. Законодавче регулювання
2. Реалізація переважного права
3. Практичне значення переважного права для орендарів
Ведення масштабного сільського господарства в Україні технологічно потребує консолідування масивів земель, забезпечення їх розташування у логістичній доступності та розуміння перспектив користування такою землею.
До відкриття ринку землі в Україні переважна більшість площ орендувалася виробниками у сотень тисяч громадян. З появою можливості (навіть достатньо обмеженої на сьогодні) виробники, звичайно, зацікавлені в конвертації орендованих земель у свою власність.
При цьому питання розпорядження землями сільськогосподарського призначення в Україні завжди мало свої особливості. Це зумовлено, передусім, тим, що внаслідок паювання земель власниками земельних ділянок стали мільйони громадян. Для консолідації земель виробникам потрібно проводити величезну кількість операцій і уважно контролювати їх.
Переважне право на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення має значення, насамперед, для захисту прав орендарів, які роками вкладали кошти в землю. Із практичної точки зору це дозволить, наприклад, прибрати спекулянтів із відносин між виробником і власником землі, на якій цей виробник працює.
1. Законодавче регулювання
Основні засади порядку реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення встановлені статтею 130-1 Земельного кодексу України.
Крім того, стаття 9 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, або, у разі продажу на конкурсі (аукціоні), якщо його пропозиція є рівною з найбільшою з запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).
Звичайно, не тільки в орендаря є переважне право на придбання такої землі. По суті, відповідно до Земельного кодексу України, орендар стоїть другим у черзі – після особи, яка має спеціальний дозвіл на видобування певних корисних копалин (за умови, що відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва).
Проте в більшості випадків, коли справа йде про технологічно значущі масиви земель для рослинництва, суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення першої черги не є критичним явищем.
Відповідно, орендар землі сільськогосподарського призначення має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки у власність, якщо:
- ця ділянка продається;
- відсутні особи, які за законом мають переважне право першої черги на придбання такої землі (або такі особи відмовилися від свого переважного права);
- орендар за законом має право володіти такими землями;
- орендар сплатить ціну, за якою вона продається;
- у разі продажу на аукціоні пропозиція орендаря дорівнює найбільшій із запропонованих учасниками аукціону.
Головним викликом для агровиробників є контроль процедур реалізації переважного права. Це пов’язано, насамперед, із величезною кількістю земельних ділянок, за продажем яких необхідно слідкувати, щоб не втратити своє переважне право на придбання.
2. Реалізація переважного права
Слідування процедурі реалізації переважного права у випадку агрокомпаній означає не лише дотримання передбачених законом процедур (насправді більшість таких процедур здійснює власник землі та нотаріус поза контролем орендаря). Важливішим є контроль стану відносин із власником орендованої землі та контроль процедур продажу такої землі в цілому.
Для успішного використання свого переважного права орендар повинен враховувати низку підготовчих дій, які дозволять йому втримати належне йому переважне право.
Власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення зобов’язаний не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Якщо продаж здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у цей же строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом із проєктом такого договору. При цьому заява подається нотаріусу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки.
Особи, які можуть мати переважне право першої черги, встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
Щоб встановити осіб, які можуть мати переважне право другої черги (у випадку агрокомпаній – орендар), необхідно отримати відомості з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Орендар, який бажає скористатися своїм переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом із описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку. Важливо: орендар може заявити про своє бажання скористатися переважним правом, тільки якщо він може набувати земельну ділянку в принципі (тобто у випадку земель сільськогосподарського призначення, не є іноземною особою або не досяг встановлених законом обмежень щодо загальної площі ділянок, які він може мати у власності).
Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу.
Про дату та час укладення договору нотаріус повідомляє орендаря, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом із описом вкладень та повідомленням про вручення.
Якщо протягом місяця з дня, коли нотаріус повідомив орендаря про намір продати земельну ділянку, орендар не повідомив про своє бажання скористатися переважним правом (не подав нотаріусу заяву, відмовився від укладення договору або не з’явився для укладення такого договору в день і час, призначені нотаріусом), вважається, що він відмовився від свого переважного права.
Якщо ж власник земельної ділянки змінив умови продажу – всі процедури здійснюються повторно.
Якщо власник продає землю орендарю (і встановлено, що особи, які належать до першої черги переважного права, відсутні або відмовилися від свого переважного права), то виконувати всі процедури з повідомленнями не потрібно.
Якщо орендар погоджується з умовами продажу, наступним етапом є укладення договору купівлі-продажу. Закон передбачає, що сторони зобов’язані звернутися до нотаріуса для його посвідчення.
Нотаріус, своєю чергою, перевіряє наявність усіх необхідних документів, зокрема:
- дійсний договір оренди;
- документи на право власності продавця;
- витяг із Державного земельного кадастру;
- згоду інших співвласників (якщо ділянка перебуває у спільній власності);
- документ, що підтверджує відсутність заборгованостей зі сплати орендної плати.
3. Практичне значення переважного права для орендарів
Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення є чи не єдиним механізмом збереження земельного банку в умовах відкриття ринку продажу землі. Для орендаря це – юридичний інструмент, який дозволяє закріпити контроль над оброблюваною ділянкою, не допускаючи її викупу сторонніми особами.
Важливість цього процесу зумовлює дотримання певних правил.
Орендарям земель, які потенційно можуть бути виставлені на продаж, доцільно:
- забезпечити наявність чинного договору оренди з реєстрацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- актуалізувати свої контактні дані в державних реєстрах і безпосередньо у власника землі;
- запровадити внутрішній моніторинг земель, щодо яких існує ризик продажу (наприклад, ділянки осіб похилого віку, спадкові масиви, майно у виконавчому провадженні);
- забезпечити фінансову готовність до реалізації права (наприклад, наявність резерву коштів, заздалегідь підготовлені моделі угод, співпраця з нотаріусами).
Окремо варто звертати увагу на спори між співвласниками або спадкоємцями, адже саме в таких ситуаціях найчастіше порушується порядок реалізації переважного права.
Також слід впевнитися, що власник належно виконав процедури, передбачені законодавством:
- підготував і належним чином надіслав проєкт договору купівлі-продажу;
- через нотаріуса повідомив орендаря у спосіб, передбачений законом (особисто або рекомендованим листом із описом вкладення).
Якщо власник порушив ці процедури (не дочекався відповіді від орендаря протягом 30 днів і продав землю іншій особі), орендарю варто без зволікання вдатися до захисту свого переважного права (наприклад, подати позов про переведення прав покупця).