Купівля нерухомості в Україні іноземцями
Іноземці можуть купувати в Україні житлову та комерційну нерухомість, а також земельні ділянки несільськогосподарського призначення за умовами Земельного кодексу України. Сільськогосподарські землі залишаються закритими для іноземних покупців, доки відповідне рішення не буде схвалене на всеукраїнському референдумі. Перед угодою слід перевірити статус землі, реєстри, нотаріальні обмеження воєнного стану, податки та можливість подальшої репатріації коштів.
Матеріал адресовано іноземним приватним покупцям, компаніям, інвесторам, девелоперам, сімейним офісам, засновникам українських структур, а також юридичним і фінансовим командам, які розглядають придбання житлової чи комерційної нерухомості, земельної ділянки або структурування майнової інвестиції в Україні під час воєнного стану.
Для іноземного покупця ключове питання полягає не лише в ціні об’єкта. Вирішальними є категорія землі, правовий титул продавця, наявність обтяжень, податкові наслідки, валютні обмеження та санкційна чистота сторін угоди.
1. Доступні об’єкти нерухомості
2. Сільськогосподарська земля
3. Оренда землі
4. Процедура купівлі
5. Юридична перевірка об’єкта
6. Податки та витрати
7. Розрахунки та валютні обмеження
8. Купівля під час воєнного стану
Часті запитання
Як DLF може допомогти
1. Доступні об’єкти нерухомості
Іноземні фізичні та юридичні особи можуть купувати й утримувати у власності квартири, будинки, офіси, склади, готелі, торгові та інші комерційні приміщення без спеціального дозволу, пов’язаного з іноземним статусом покупця. Для земельних ділянок діє окремий режим: правила залежать від категорії землі, її розташування та статусу покупця.
| Тип об’єкта | Іноземна фізична особа | Іноземна юридична особа |
|---|---|---|
| Квартири та будинки | Без обмежень | Без обмежень |
| Комерційна нерухомість | Без обмежень | Без обмежень |
| Несільськогосподарська земля в межах населеного пункту | Дозволено | Дозволено |
| Несільськогосподарська земля за межами населених пунктів | Лише за наявності власної будівлі на ділянці | Лише при придбанні будівлі на ділянці |
| Сільськогосподарська земля | Не дозволено | Не дозволено |
| Успадкована сільськогосподарська земля | Підлягає відчуженню протягом одного року | Підлягає відчуженню протягом одного року |
Для земель несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів стаття 81 Земельного кодексу прямо дозволяє іноземцям та особам без громадянства набувати право власності. За межами населених пунктів іноземець може набути землю лише тоді, коли на ній розташована будівля, що перебуває або переходить у його власність.
2. Сільськогосподарська земля
Придбання сільськогосподарської землі іноземними фізичними особами, іноземними юридичними особами та іноземними державами заборонене. Земельним кодексом України встановлено, що таке придбання можливе лише після схвалення на всеукраїнському референдумі.
Заборона діє й при спадкуванні: іноземець може успадкувати сільськогосподарську ділянку, але повинен відчужити її протягом одного року. Це правило однаково стосується фізичних та юридичних осіб-нерезидентів.
Практичний висновок: якщо об’єкт пов’язаний із сільськогосподарською землею, купівля для іноземця неможлива. Реалістичною моделлю для аграрного проєкту залишається оренда землі.
3. Оренда землі
Для довгострокового користування землею без набуття права власності застосовується оренда. Закон України «Про оренду землі» дозволяє сторонам визначати строк договору, але загальний строк оренди не може перевищувати 50 років.
Іноземці, особи без громадянства, міжнародні організації та іноземні юридичні особи можуть бути орендарями. Право оренди виникає з моменту державної реєстрації, тому перед підписанням договору слід перевірити не лише текст угоди, а й можливість належної реєстрації права.
4. Процедура купівлі
Договір купівлі-продажу нерухомості в Україні підлягає нотаріальному посвідченню, а право власності виникає після державної реєстрації. Принцип одночасності нотаріальної дії та реєстрації закріплений у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- отримання реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП);
- правова перевірка об’єкта, продавця, землі та реєстрів;
- за потреби — попередній договір для фіксації ціни й умов;
- нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу;
- державна реєстрація права власності та отримання витягу з реєстру.
Особиста присутність покупця не завжди потрібна. Купівлю можна провести через представника за нотаріально посвідченою довіреністю; іноземні документи, як правило, потребують апостиля та нотаріального перекладу українською мовою.
5. Юридична перевірка об’єкта
Due diligence є ключовим етапом перед підписанням. Продавець не завжди розкриває всі ризики з власної ініціативи, тому покупець має самостійно перевірити правовий титул, обтяження, історію переходу права власності та земельний статус об’єкта.
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — власник, іпотеки, арешти, заборони відчуження та інші обтяження;
- Державний земельний кадастр — категорія землі, кадастровий номер, межі та цільове призначення;
- містобудівна документація — зонування, обмеження забудови, дозволи та технічна документація;
- Єдиний державний реєстр судових рішень — поточні та завершені спори щодо об’єкта або продавця;
- санкційні та AML-перевірки — покупець, продавець, кінцеві бенефіціарні власники та джерело коштів.
В умовах воєнного стану додатково перевіряється, чи не розташований об’єкт у зоні активних бойових дій або на тимчасово окупованій території, а також чи немає зв’язку сторін або бенефіціарів із Російською Федерацією чи санкційними режимами.
6. Податки та витрати
Типові витрати покупця складаються з 1% внеску до Пенсійного фонду, якщо він застосовується, 1% державного мита та нотаріальних послуг. Конкретні витрати слід уточнювати перед угодою.
| Позиція витрат | Ставка | База | Коментар |
|---|---|---|---|
| Внесок до Пенсійного фонду | 1% | Ціна купівлі | Як правило, не застосовується до земельних ділянок |
| Державне мито | 1% | Ціна купівлі | Окремо від фактичного гонорару нотаріуса |
| Разом | Близько 2% | Ціна купівлі | Для земельних ділянок зазвичай менше |
Гранична ставка щорічного податку на нерухомість у 2026 році становить 129,71 грн за м², а для квартир понад 300 м² і будинків понад 500 м² передбачений додатковий річний збір 25 000 грн. Конкретну ставку встановлює місцева рада в межах законодавчої межі.
Оподаткування перепродажу залежить від статусу продавця, типу об’єкта та строку володіння. Для нерезидентів застосування ставок податку на доходи, податку на репатріацію та військового збору слід перевіряти за актуальною редакцією Податкового кодексу України та чинними роз’ясненнями податкових органів.
7. Розрахунки та валютні обмеження
Операції з нерухомістю в Україні зазвичай оплачуються у гривні. Ціну можна погодити в іноземній валюті як еквівалент, але фактична оплата та банківський контроль залежать від чинного валютного режиму.
Після запровадження воєнного стану Національний банк України зберігає обмеження на транскордонні валютні операції. Тому перед угодою, особливо якщо покупець або продавець планує переказ коштів за кордон, слід окремо перевірити чинні правила НБУ та застосовність Постанови НБУ № 5.
8. Купівля під час воєнного стану
Воєнний стан не зупинив нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу та державну реєстрацію права власності. Водночас він створює додаткові обмеження щодо доступу до реєстрів, географії нотаріальних дій, об’єктів на небезпечних територіях і сторін із санкційними ризиками.
- об’єкти у зонах активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях потребують окремої правової та фактичної перевірки;
- нотаріус має бути уповноваженим на проведення відповідної реєстраційної дії;
- структура власності сторін перевіряється на зв’язок із Росією, Білоруссю та санкційними особами;
- перед перепродажем або репатріацією коштів слід перевірити актуальні валютні правила.
Практичний висновок: юридична перевірка нерухомості під час воєнного стану має охоплювати не лише титул і реєстри, а й територіальний, санкційний та валютний ризик.
Часті запитання
Чи можуть іноземці купувати квартиру або будинок в Україні?
Так. Українське право не встановлює спеціальної заборони для іноземців щодо купівлі житлової нерухомості.
Чи можуть іноземці купувати землю в Україні?
Так, але лише земельні ділянки несільськогосподарського призначення та за умовами, визначеними Земельним кодексом України.
Чи можна купити нерухомість дистанційно?
Так. Покупець може діяти через представника за належно оформленою довіреністю, якщо документи відповідають вимогам українського нотаріуса.
Які базові витрати несе покупець?
Зазвичай це близько 2% від ціни купівлі, якщо застосовуються внесок до Пенсійного фонду та державне мито, плюс фактичний гонорар нотаріуса. Проте необхідно уточнювати склад витрат безпосередньо щодо конкретної транзакції та якомога ближче до неї.
Чи можна купити сільськогосподарську землю?
Ні. Для іноземців така купівля заборонена, а практичною альтернативою для агропроєктів з іноземним власником залишається оренда.
Чи працюють угоди з нерухомістю під час воєнного стану?
Так, але потрібні додаткові перевірки щодо території, нотаріуса, доступу до реєстрів, санкцій і валютних обмежень.
Як DLF може допомогти
Адвокатська фірма DLF підтримує іноземних покупців і компанії у проєктах придбання нерухомості в Україні: від правової кваліфікації об’єкта, перевірки продавця, землі та реєстрів до підготовки договорів, нотаріального супроводу, реєстрації права власності, супроводу угод із нерухомістю, податкового планування, перевірки джерел коштів, валютних обмежень і санкційних ризиків. За потреби DLF також допомагає визначити, чи доцільна приватна купівля, корпоративна структура або окрема інвестиційна модель з урахуванням податкових наслідків.
Ігор Дикунський, LL.M., адвокат, партнер, DLF attorneys-at-law
Контакти: +380 44 384 24 54, info@dlf.ua.
Цей матеріал призначений для загального ознайомлення. Застосування описаних підходів залежить від обставин конкретної ситуації та потребує окремої правової оцінки.