Захист земельних активів в Україні від можливих рейдерських атак
1. Рейдерські схеми
2. Автоматичне поновлення договорів оренди
3. Спрощений порядок реєстрації договорів оренди
4. Спрощений порядок передачі права оренди
5. Договір оренди землі – значний правочин
6. Нові правила оформлення рішень про зміну керівника
7. Зміни в реєстраційних процедурах
1. Рейдерські схеми
В більшості випадків аграрний бізнес в Україні ведеться на орендованих землях. Зв’язок із базовим виробничим активом агрокомпанії – землею – переважно визначається правами користування землею, а не правами власності на неї. Такий правовий зв’язок надає певні можливості земельним рейдерам для реалізації шахрайських схем з метою перехоплення прав оренди в українських агрокомпаній.
Найчастіше такі схеми передбачають:
- відслідковування земельними рейдерами договорів, які закінчуються, та укладення з власниками земельних ділянок договорів оренди до поновлення договору оренди агрокомпанією;
- розірвання діючих договорів оренди керівниками агрокомпаній внаслідок змови з ними;
- маніпуляції з державними реєстрами, які дозволяють змінити керівника агрокомпанії та реалізувати розірвання договорів оренди, після чого – укласти договори з рейдером.
Ці схеми не є новими і багато українських агрокомпаній борються з ними, встановлюючи жорсткий контроль за повноваженнями керівництва, управлінням правами оренди та роботою з орендодавцями. Проте в умовах війни, коли зв’язки, логістика можуть бути порушені, а доступ до державних реєстрів обмежений, такі заходи корпоративного контролю можуть бути неефективними.
Український законодавець відреагував на виклики воєнного часу, прийнявши низку законів, покликаних створити інструменти для захисту агрокомпаній від земельних рейдерів. Водночас, ці інструменти, врегульовуючи, а подекуди – спрощуючи низку формальних процедур, вимагають правильного їх застосування.
2. Автоматичне поновлення договорів оренди
У розумінні Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану” № 2145-IX від 24.03.2022 року (далі – Закон про продовольчу безпеку), автоматичним поновленням є по суті продовження строку оренди на один рік без укладання будь-яких додаткових угод (або нових договорів) і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таке автоматичне поновлення допускається щодо договорів:
- оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту;
- строк оренди за якими закінчується після введення воєнного стану;
- за якими в оренду передані земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
- державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок;
- які залишилися у колективній власності та були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
- приватної власності.
Важливо врахувати
Автоматичне поновлення договорів оренди не є способом управління правами оренди. Не варто розглядати його як можливість зекономити на формалізації орендних відносин або як відпустку для «земельника» (спеціаліста з питань оренди землі) агрокомпанії. Автоматичне поновлення договорів є кризовим інструментом, який дає українським агрокомпаніям час (1 рік) для належного поновлення оренди землі – укладення нових договорів, їх належної реєстрації тощо, без побоювань рейдерського перехоплення оренди.
Як зазначено вище, договори оренди автоматично поновлюватимуться на 1 рік. При цьому припинення або скасування воєнного стану в Україні за Законом про продовольчу безпеку не стане підставою для припинення автоматично поновлених договорів. Але цей Закон, наприклад, також не містить і чіткого регулювання щодо повторного автоматичного поновлення у випадку, якщо воєнний стан буде тривати довше, ніж 1 рік. Саме такі нечіткі формулювання можуть стати лазівкою для земельних рейдерів.
Тому українським агрокомпаніям, за фактичної можливості, варто витратити цей рік на формалізацію продовження користування землею. Тобто, фактично, – укласти та зареєструвати в загальному порядку договори про продовження строку оренди або укласти нові договори оренди земельних ділянок.
3. Спрощений порядок реєстрації договорів оренди
Закон про продовольчу безпеку надає районним військовим адміністраціям повноваження щодо реєстрації договорів оренди землі, а саме:
- договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади та місцевого самоврядування;
- договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевтами;
- договорів про передачу права оренди;
- договорів про внесення змін до зазначених договорів та договорів про їх розірвання.
Важливо врахувати
Зазначений в Законі про продовольчу безпеку спрощений порядок не стосується правил реєстрації договорів оренди земель приватної власності. Абсолютна більшість земель сільськогосподарського призначення, що їх обробляють агрокомпанії в Україні, передані в оренду приватними власниками. Тому це спрощення, в принципі, має відносну ефективність, оскільки саме управління договорами оренди землі, укладеними з тисячами контрагентів, є найскладнішим.
4. Спрощений порядок передачі права оренди
Закон про продовольчу безпеку надає можливість орендарям та суборендарям передавати право оренди землі (суборенди) іншій особі на строк до одного року. Така передача оформлюється письмовим договором, який укладається в електронній формі. При цьому, згода власника землі не потрібна – достатньо повідомити його про факт передачі протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору оренди. Реєстрація такого договору проводиться районними військовими адміністраціями, а перехід права оренди не реєструється взагалі.
Важливо врахувати
Спрощення в оформленні передачі права оренди має і негативну сторону. Реалізуючи схему захоплення земель шляхом змови з керівництвом агрокомпанії, рейдери можуть оперативно отримати права користування на великі площі земель. Так, Закон передбачає, що договір про передачу права землекористування не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Проте для українського агробізнесу 1 рік – це величезний строк, протягом якого рейдер може заблокувати агрокомпанії доступ до земельних ділянок, зібрати врожай, провести роботу з власниками земельних ділянок тощо. Наслідки такої ситуації можуть бути вкрай негативними.
Щоб уникнути цього, варто в установчих документах окремо та чітко обмежити компетенцію керівника української агрокомпанії щодо укладення та виконання договорів про передачу права землекористування.
5. Договір оренди землі – значний правочин
Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству” № 2255-IX від 12.05.2022 року (далі – Закон про удосконалення механізму протидії рейдерству) встановлює, що правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення є значним. Це правило застосовується, якщо:
- орендарем (суборендарем) є юридична особа приватного права;
- орендар (суборендар) не є акціонерним товариством, повним та командитним товариством;
- статут орендаря (суборендаря) прямо не встановлює, що правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення не є значним.
Якщо рішення вищого органу управління орендаря (суборендаря) про надання згоди на вчинення такого значного правочину відсутнє, то такий правочин є нікчемним.
Важливо врахувати
Передусім, необхідно врахувати, що це правило вступить в силу з 26 вересня 2022 року. До цього часу варто застосувати механізм обмеження повноважень керівника щодо розірвання договорів оренди, встановивши в установчих документах компанії відповідне регулювання. В будь-якому випадку не варто повністю покладатися тільки на механізм, визначений у Законі про удосконалення механізму протидії рейдерству.
Наприклад, цей Закон не покриває ризики можливої передачі керівником української агрокомпанії прав оренди третім особам. Як зазначено вище, Закон про продовольчу безпеку наразі передбачає можливість спрощеного порядку такої передачі.
Крім того, агрокомпаніям, які досі не внесли такі обмеження у свої установчі документи, потрібно буде потурбуватися про погодження вищим органом управління компанії договорів про розірвання договорів оренди. Звичайно, розірвання договорів оренди самою агрокомпанією – явище небуденне. Але такі випадки бувають, наприклад, під час оптимізації управління земельним банком, коли в рамках однієї групи договори оренди переоформлюються з однієї компанії групи на іншу. Тепер для такої технічної, по суті операції, потрібно погодження вищого органу управління агрокомпанією, навіть якщо раніше статут агрокомпанії не містив обмежень щодо укладення її керівником договорів про розірвання договорів оренди.
Набуваючи права оренди на законних підставах, також необхідно буде під час юридичного аудиту таких прав звернути увагу на наявність рішення, яким така передача погоджується, та включити цей документ у відповідні чеклисти.
6. Нові правила оформлення рішень про зміну керівника
Згідно з Законом про удосконалення механізму протидії рейдерству рішення про зміну керівника юридичної особи повинно бути підписане всіма засновниками (учасниками), які за таке рішення голосували і кількість голосів яких достатньо для прийняття рішення. Такий механізм не застосовується, якщо українська агрокомпанія є акціонерним товариством, а також тоді, коли для прийняття такого рішення потрібно більше 10 осіб.
Важливо врахувати
Незважаючи на те, що цей механізм впроваджується для запобігання рейдерським змінам в управлінні компанією, такий порядок зміни керівника стане рутинною корпоративною процедурою. Необхідно буде слідкувати за її виконанням, оскільки в результаті хоч і законного, але неналежного оформлення зміни керівника, його повноваження можуть бути поставлені під сумнів.
Це правило також вступить у силу з 26 вересня 2022 року.
7. Зміни в реєстраційних процедурах
Закон про удосконалення механізму протидії рейдерству також вводить низку новел щодо:
- процедур внесення змін до державних реєстрів України;
- інформування власників про проведення реєстраційних дій щодо їхніх активів;
- порядку оскарження рішень, дій або бездіяльності державних реєстраторів та низки інших процедур;
- пом’якшення вимог до оформлення скарг на дії державних реєстраторів;
- збільшення строку на оскарження;
- зупинення перебігу строку у випадку повернення неналежно оформленої скарги;
- права Міністерства юстиції України забороняти проведення будь-яких реєстраційних дій на період розгляду скарги на реєстраційні дії, та деяких інших реєстраційних процедур.
Важливо врахувати
Ці новели мають надати можливість агрокомпаніям раніше виявляти та швидко зупиняти рейдерські захоплення. Проте їх ефективність повинна бути перевірена на практиці, і наразі оцінювати її зарано.
Крім того, як показує практика, якщо мова вже йде про необхідність оскарження дій реєстраторів, то це свідчить, що процес зайшов занадто далеко. В таких умовах агрокомпанії потребуватимуть набагато більше ресурсів для захисту від рейдерів. З такої точки зору ефективнішим є здійснення постійного контролю над земельним банком і чітке регламентування повноважень представників української агрокомпанії, порядку їх призначення і зміни.