Переход права собственности на землю при приобретении недвижимости в Украине

В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости» (далее – Закон), с 29 ноября 2021 года будет изменен порядок перехода права собственности на землю, находящейся под недвижимостью.

К недвижимости законодатель относит не только жилые дома, другие здания или сооружения, но и объекты незавершенного строительства, если право собственности на них зарегистрировано в установленном порядке.

Важно: многоквартирные дома не входят в перечень объектов недвижимости, с приобретением которых к приобретателю переходит право собственности на землю.

Подробнее о новом порядке:

• приобретая или наследуя недвижимость, расположенную на частной земле, приобретатель получает такую землю в собственность.

Важно: при смене собственника целевое назначение земли не изменяется;

• приобретая или наследуя часть недвижимости, получатель получает в собственность часть земли, пропорционально его доли недвижимости.

Важно: если предыдущему владельцу недвижимости принадлежала доля земли в другом размере, право собственности переходит именно в таком размере;

• если земельный участок, на котором размещена приобретенная недвижимость, находится в пользовании у предыдущего владельца (под пользованием землей здесь и далее законодатель понимает право аренды, эмфитевзис, суперфиций), к приобретателю одновременно переходит соответственно право пользования, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта. При этом, не требуется вносить изменения в договор о пользовании землей или получать согласие собственника земли. Новый владелец недвижимости обязан только немедленно информировать владельца земли, находящейся в пользовании.

Важно: такой механизм не распространяется на случаи приобретения отдельной части недвижимости. В таком случае приобретатель вправе требовать внесения изменений в договор о пользовании землей с определением его соарендатором (сопользователем) земельного участка. До внесения таких изменений приобретатель обязан возмещать пользователю часть платы за пользование землей пропорционально его доле в праве собственности;

• документы, подтверждающие приобретение права собственности на недвижимость, являются основанием для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности или пользования землей, на которой расположена недвижимость.

Важно: такой порядок не распространяется на случаи приобретения доли недвижимого имущества, которое находится в пользовании;

• договор, по которому приобретается недвижимость и относящийся к ней земельный участок, обязательно должен содержать информацию о кадастровом номере этого земельного участка.

Важно: если при приобретении недвижимости к новому владельцу переходит только часть земли, то такой договор можно заключить исключительно после выделения такой части земельного участка и присвоения ему кадастрового номера;

• приобретая недвижимость, расположенную на государственной или коммунальной земле, находящейся в пользовании другого лица, при необходимости разделения земельного участка, площадь формируемого земельного участка не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных Земельным кодексом Украины.

Важно: такой порядок не распространяется на случаи, когда формирование земельного участка в таком размере невозможно или не соответствует нормам законодательства;

• приобретая недвижимость, расположенную на государственной или коммунальной земле, не находящейся в пользовании, приобретатель обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на недвижимость обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче такой земли ему в собственность или пользование.

Важно: орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязан передать приобретателю земельный участок в собственность или в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Украины. Несоблюдение срока подачи такого ходатайства не может быть основанием для отказа новому владельцу;

• если недвижимость, расположенную на земле частной собственности, приобретает лицо, которое не может иметь такой земельный участок в собственности, то это лицо имеет право требовать передачи ей собственником этого земельного участка на правах аренды или суперфиция на условиях, определенных новым владельцем недвижимости.

Важно: в таком случае арендатор или суперфициарий обязан возместить собственнику земельного участка плату за землю, которую в соответствии с законом обязан выплачивать ее владелец;

• если недвижимость, расположенную на земле, находящуюся в постоянном пользовании, приобретает лицо, которое не может получить земельный участок по такому праву, такое лицо приобретает землю из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или в аренду. При этом оно обязано в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект имущества обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче такой земли ей собственность или аренду.

Важно: орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязан не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности прекратить право постоянного пользования земельным участком и передать ее в собственность или в аренду новому владельцу недвижимости. Несвоевременное представление такого ходатайства не может быть основанием для отказа новому владельцу;

• приобретая часть недвижимости, размещенной на земельном участке, находящемся в постоянном пользовании, приобретатель вправе использовать такой земельный участок для доступа и обслуживания такого объекта. Порядок пользования земельным участком приобретателем определяется договором между ним и землепользователем.

Важно: если приобретатель и землепользователь не могут достичь согласия о порядке пользования соответствующим земельным участком, такой порядок определяет орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в соответствии с полномочиями, определенными Земельным кодексом Украины.